国庆 金诺耀星洲

  时隔五年，金诺律师事务所合伙人团队再访星洲。与前次相比，此次阵容更为强大，目的更为明确。作为金诺品牌和颜值担当的房地产建设工程团队与房地产投资团队四名合伙人悉数登场，商业诉讼与仲裁团队两名合伙人绿叶相衬。目标明确，吸取新加坡这个花园城市之国在房地产投资及诉讼方面的经验，特别主题：养老地产。Part.01

拜访Eldan Law律师事务所

  出访首站，是同样作为国际律师联盟LAW的会员事务所。Andrew同学和该所的两位主要合伙人Daniel和Lawrence此前在美国和澳洲都相谈甚欢，可惜此次少了我们拍照加抢镜的担当海波律师。Eldan Law律师事务所Daniel KOH、Yong Boon An、Danna ER、Wong Siew Hong、Daniel KOH等合伙人热情接待了我们，并向我们介绍了该所的基本情况。Eldan Law成立于2002年1月，是一家专注于建筑，工程和知识产权纠纷的精品诉讼律师事务所，现已迅速发展成为一家提供全方位服务的律师事务所。从地域范围来看，该所在中国大陆、香港、澳门、马来西亚、印度尼西亚等国家和地区也有相关诉讼业务和跨国讨债业务。金诺律师事务所也向Eldan Law介绍我们的房地产业务和商事诉讼业务。在有关国际业务方面，Eldan Law和金诺律师事务所可以开展合作。

在交流过程中，Eldan Law还向我们介绍了新加坡解决建设工程纠纷特有的一种诉前快速解决程序。为了避免施工单位和供应商破产，让施工单位和供应商尽快拿到工程款，新加坡在正式诉讼程序之外设计了这种快速处理程序。这种快速处理程序十分灵活，有点像仲裁程序，当事人可以从专家库里挑选争端解决审理人员；又有点像诉前调解程序，双方当事人可以就相关事项达成一致和解意见，双方达成的和解意见具有强制执行力。但这种快速处理程序对正式的诉讼程序又没有任何影响。Eldan Law介绍，这种快速处理程序十分有效，施工单位和供应商能够很快收回工程款，各方当事人也能节省诉讼成本。

Part.02

拜访黄瑞朝律师事务所

  接下来我们拜访黄瑞朝律师事务所，这是一家已经成立了106年的律所。早在新加坡成为独立的国家之前，尚在英国殖民时期，这家律所就已经存在了。黄瑞朝律师事务所还是新加坡第一家以华人个人名字命名的律师事务所。有着如此悠久历史的律所，从我们走进它的第一时间就感受到了与众不同。不大的前台后面，一位妆容精致、着装职业、阿姨年纪（注意是针对我们这一行四十加人员的阿姨级别哟）的接待人员询问我们是和哪位律师有约，并安排我们到会议室稍候。

  随后，我们此行的联系人李威运律师向我们简单介绍了他在新加坡国际仲裁中心担任仲裁员的情况，并表示由于新家坡是政治上独立且中立的国家，又充分融合了中西两种文化，近年来选择在新加坡进行仲裁的企业越来越多。现在他就正在处理着一起仲裁案件，双方当事人分别是日本和美国的企业，而案件本身也和新加坡没有任何关联，但是双方仍然选择了新加坡仲裁。我们也表示，此行对新加坡有了更进一步的了解，也为其对中西文化的充分包容度所打动，今后在客户的涉外合同起草过程中，如果有必要，会向客户推荐选择新加坡国际仲裁中心作为争议解决机构。

  我们此行的主要目的之一是想了解一下新加坡养老地产的发展情况，所以李威运律师专门向我们推荐了事务所负责房地产业务的合伙人。当许杨舜茵律师和黄蕊律师两位女士出现在会议室的时候，我们稍有点吃惊，因为虽然看不出具体年纪，但肯定是我们见过的最资深的女律师了。由于接待时间安排在下午五点，双方简单的交流了一下各自国家养老地产发展的现状后，就到了晚餐时间。热情的李威运律师已经安排好事务所附近的一家日式餐厅招待我们。在步行前往餐厅的路上，健谈的许律师就向我们透露了很多信息，充分满足了我们的好奇心。她和黄律师是大学同班同学，从上世纪60年代就开始执业，至今在这家律师事务所已经共同工作超过50年了。当我因为实在好奇，想知道如何以70多岁的高龄还能够依然在一线执业的时候，不顾可能冒犯老人家的风险，怀着略微忐忑的心情问许律师是否有退休的打算？没想到许律师一点都不介意，说之前有相熟的两位法官，平时除了工作也没什特别的爱好，退休后实在无事可做只能时不时到原先的法院闲坐一会，没两年就离世了。所以，老太太根本就没打算退休！问起她的客户时就更让人有所触动了。她说她服务的客户已经都是传承到第三代的企业了。当她二十几岁开始当律师的时候，服务的是企业的第一代领导人，当时客户四十来岁。然后是第二代领导人，现在则是第三代领导人。而有的第二代领导人还会当太上皇，一些重要的场合和重要的文件，客户依然要求许律师出席和过目。许律师感叹：“最好的生活呢就是有工作做，但不要太辛苦，想玩的时候就可以出去玩玩。但现实都不会这么尽如人意呀，工作起来就身不由己了！”话虽这么说，坐在另一边的黄律师已经开始晒上自己上周到巴基斯坦自由行拍摄的大雪山了！

  当晚，在返回酒店的路上，同车的几位都在开始畅想自己执业50年的计划了。一副画面浮现眼前，当金诺向着百年老店目标迈进的时候，在一群朝气蓬勃的中青年律师中，混着一些爷爷奶奶级别的合伙人和行政人员，仍然坚守在各个岗位，兢兢业业……。哈哈，画面太美不忍直视！无论如何，这应该是我们此行的最大收获之一——原来，金诺很年轻，我们也还年轻！

Part.03

拜访新加坡政府机构

  抓紧时间，拜访政府机构。10月3日下午，金诺房地产团队拜访了新加坡国家发展部市区重建局，受到黄攸宁局长与陈育莹主任的热情友好接待。双方就养老地产问题进行了深入的交流。

黄局长及陈主任介绍，受到儒家文化孝道传统的影响，新加坡目前的养老模式仍以居家养老为主。新加坡政府为居住在政府组屋的老年人免费进行方便生活起居的设施设备升级改造，包括在房间走道两侧及马桶两侧增设扶手，在楼宇入口处改造轮椅坡道等。另外，还定期对老年人进行健康体检。金诺团队介绍了国内高等级医院与社区医院结成老年病患医疗网络的经验，通过医疗网络老年人诊断就医将享受绿色通道的便捷。

  黄局长及陈主任提到，随着新加坡老龄化问题日益突出，新加坡政府正在进行养老中心有益探索。目前已建成的养老中心为综合开发模式，项目坐落在交通便捷的地铁站附近，从地下停车场、商业购物中心，到地上的康健中心、游乐设备一应俱全，这些设施对普通市民也是共享开放的。申请居住养老中心需符合年龄在55周岁以上，以及无其他住房的条件（需提前处置既有组屋或私宅）。金诺团队介绍了国内的养老地产现状，认为虽然政府给出包括地块、税收，甚至养老服务人员的就业优惠政策，但尚未找到盈利的可持续发展模式。黄局长认为新加坡的养老中心也面临同样的问题，目前有许多护工为志愿者，但随着更多的养老中心投入运营，外聘养老服务人员将是很大的开支。金诺团队介绍了国内节省人力成本的呼叫中心做法，黄局长表示他们也将会跟进研究这个方法。

Part.04

Andrew 开小差与IMF新加坡诉讼中心主任汤姆的会谈

  金诺的很多重要客户是政策性金融机构，比如进出口银行和中国出口信用保险公司等。此类公司每年面临着大量的境外索赔追偿业务。传统上，金诺作为入围律师事务所承接了大量的境内仲裁诉讼，进而承接境外执行工作。但是这种传统的模式也有其短板，一是单一案件的难度与收费不匹配，往往是案件实务复杂但收费偏低；二是境外执行难度很大，且不说境外对中国法院的判决承认执行难度很大，即便是纽约公约缔约国，在承认和执行仲裁裁决方面也会时而出现意想不到的偏差。这给我们律师的工作带来了很大的不确定性，即使抛开费用问题，如果案件不能得到及时的解决，也会影响金诺的口碑。

  此次，我联系到国际货币基金组织下设的新加坡诉讼中心就是一家提供第三方融资的机构。他们基本的模式就是我们所说的保理。在评估风险后，该组织打包承接案件，先行向债权人提供高达70%的赔付，然后聘请律师事务所进行诉讼和执行。近年来业绩斐然。

  但是，这家机构和国内金融机构的对接存在一定问题。首先是，该机构是境外法律服务组织，不在国内金融机构的服务商库里。所以，其资信需要境内权威法律机构背书。第二，该机构偏重于以仲裁方式解决问题，因为诉讼的成本实在不是任何机构所能承担的。因此，需要国内金融机构在承保的时候有仲裁条款。因此，如何设计一套仲裁解决机制就成了我们讨论的重点。第三是费用，这也是客户最关心的问题。考虑到地域属性，此次会谈形成了一个共识，即以新加坡为中心，形成辐射东盟的法律服务圈。以新加坡仲裁中心为核心争议解决机制，辅之以若干选择性争议解决机制。这就在客户、金诺、新加坡律师所、SIAC和IMF之间形成了有机的连接。更重要的是，SIAC仲裁不限于律师，金诺的律师可以直接代表客户在新仲出庭。在我看来，这才是真正陪着客户走出去的契机，也是金诺未来的一个支点。

  一个上午3小时，从概念讨论到细节。汤姆说他刚从中国回来，但是此次和我们金诺的会面才令他了解到中国的市场有多么广阔。听到此处，我的嘴角流露除了不易察觉的微笑，抬头看时，发现同样的微笑也在汤姆脸上。临别，汤姆说see you in Tianjin;我说：约天津吧。英雄，都是这么不墨迹。