新法速递| 七月新法汇总

壹、关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知

2017年7月18日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部等联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号），通知主要内容如下：

一、充分认识加快发展住房租赁市场的重要意义

二、多措并举，加快发展住房租赁市场

（一）国企主导

人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

（二）明确各地要搭建政府的住房租赁交易平台

为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众安心租房，《通知》要求人口净流入的大中城市，要搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法权益。

住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦表示，搭建这个平台，最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题，同时希望借助这个平台，能够进一步加强对于租赁市场的监管。

（三）多举措增加租房供应

土地政策方面，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

金融政策方面，《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

运营政策方面，针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题，《通知》进一步落实“放管服”改革：针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题，要求各地建立快速审批通道，探索实施并联审批；明确住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营；公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

（四）保障租户的基本公共服务

国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，各地将全面落实这一要求。

（五）税收减免

由于房屋租赁回报率偏低，大城市往往只有房价的2%左右，所以社会资金积极性不高，国家统一要求：对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。7月17日，广州市出台“保障租购同权”楼市新政，明确符合条件的承租人子女可享受就近入学等公共服务权益，保障租购同权。许多业内人士将其看成是中国房地产市场发展的里程碑。

7月26日，住建部会同其他八部委联合印发通知，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。根据新华网报道，住建部有关负责人说，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

贰、天津市人民政府办公厅关于培育和发展我市住房租赁市场的实施意见

2017年6月21日，天津市人民政府办公厅出台了《关于培育和发展我市住房租赁市场的实施意见》（津政办发〔2017〕87号），实施意见自印发之日起实施，有效期5年。

一、出租住房所得，减半征收个税

为加快培育和发展住房租赁市场，经市人民政府同意，市政府办公厅日前印发《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》(简称《意见》) 。《意见》指出，鼓励和支持住房租赁消费，多措并举加大租赁房源筹集供应，扩大全市住房租赁市场规模。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

二、鼓励新建房屋用于租赁

《意见》指出，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。土地使用权出让合同中明确约定建设租赁住房的，房地产开发企业应严格履行租赁住房建设相关约定，确保租赁房源上市供应。对土地使用权出让合同中未明确约定建设租赁住房的新建商品房项目，鼓励有条件的房地产开发企业将部分或全部房源用作租赁住房。房地产开发企业建设的租赁住房或从商品房项目中转化的租赁住房，可自行持有用于市场租赁，也可转让或长期租赁给专业化住房租赁企业，由专业化住房租赁企业开展住房租赁业务。按照土地使用权出让合同约定建设的租赁住房，在约定持有租赁期限内，不得分割转让、分割抵押。

鼓励专业化住房租赁企业通过长期租赁或购买存量房屋筹集房源开展住房租赁业务。鼓励个人委托专业化住房租赁企业出租住房。鼓励个人与住房租赁企业通过签订合同，建立长期稳定的租赁关系，再由住房租赁企业作为出租人对房屋进行出租。

鼓励中介机构规范扩展住房租赁居间服务业务。推行住房租赁合同网上登记备案，规范住房租赁中介机构行为，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。加强对租赁业务从业人员管理和培训，不断提升从业人员素质和职业操守，促进中介服务质量不断提高。

三、简化租房提取公积金手续

《意见》指出，职工缴存住房公积金、本人及配偶在本市无自有住房且租赁住房的，可依照相关规定申请提取夫妻双方住房公积金支付房租。

简化租房提取住房公积金办理手续。职工租房提取住房公积金应向公积金管理部门提出申请。职工通过市场租房的，提供房屋租赁登记备案证明、缴交房屋租金证明等材料。

支持外地来津人员租赁住房。境内来津人员在本市租赁住房并依法登记备案的，申领本市居住证后，按照有关规定在津享受子女教育、就业、社会保险、公共卫生、计划生育、证照办理、社区事务、科技申报、职业资格评定、评选表彰等本市基本公共服务。

四、给予税收优惠支持

《意见》指出，落实国家关于加快培育和发展住房租赁市场的税收优惠规定，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

鼓励本市金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点，充分利用社会资金，增加租赁房源供应。

五、加强住房租赁监管

《意见》指出，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入国家和本市信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，公安机关依法进行处罚。

推行住房租赁合同示范文本和网上签约。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

叁、住房和城乡建设部关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知

2017年7月7日，住房和城乡建设部发布《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》（建村[2017]144号），通知主要内容如下：

一、尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区

（一）顺应地形地貌。严禁挖山填湖、破坏水系、破坏生态环境。（二）保持现状肌理。严禁盲目拉直道路，严禁对老街区进行大拆大建或简单粗暴地推倒重建，避免采取将现有居民整体迁出的开发模式。（三）延续传统风貌。严禁建设“大、洋、怪”的建筑。

二、保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼

（一）建设小尺度开放式街坊住区。应以开放式街坊住区为主，尺度宜为100-150米，延续小镇居民原有的邻里关系，避免照搬城市居住小区模式。（二）营造宜人街巷空间。保持和修复传统街区的街巷空间，新建生活型道路的高宽比宜为1：1至2：1，绿地以建设贴近生活、贴近工作的街头绿地为主，充分营造小镇居民易于交往的空间。严禁建设不便民、造价高、图形象的宽马路、大广场、大公园。（三）适宜的建筑高度和体量。新建住宅应为低层、多层，建筑高度一般不宜超过20米，单体建筑面宽不宜超过40米，避免建设与整体环境不协调的高层或大体量建筑。

三、传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化

（一）保护历史文化遗产。不要拆除老房子、砍伐老树以及破坏具有历史印记的地物。（二）活化非物质文化遗产。（三）体现文化与内涵。保护与传承本地优秀传统文化，培育独特文化标识和小镇精神，增加文化自信，避免盲目崇洋媚外，严禁乱起洋名。

肆、关于政府参与的污水、垃圾处理项目全面实施PPP模式的通知

 2017年7月18日，财政部、住建部、农业部和环保部联合发布《关于政府参与的污水、垃圾处理项目全面实施PPP模式的通知》（财建[2017]455号）。政府参与的新建污水、垃圾处理项目将全面实施PPP模式，将形成以社会资本为主，统一、规范、高效的PPP市场。

 一、《通知》要求，以全面实施为核心，在污水、垃圾处理领域全方位引入市场机制，推进PPP模式应用，对污水和垃圾收集、转运、处理、处置各环节进行系统整合，实现污水处理厂网一体和垃圾处理清洁邻利，有效实施绩效考核和按效付费，通过PPP模式提升相关公共服务质量和效率。

二、以因地制宜为基础，加大引导支持力度，强化按效付费机制，政府和社会资本双方按照市场机制原则协商确定PPP模式实现方式。还应严格执行财政PPP工作制度规范体系，防止变相举借政府债务，防范财政金融风险。

三、该《通知》规定了适用范围，包括政府以货币、实物、权益等各类资产参与，或以公共部门身份通过其他形式介入项目风险分担或利益分配机制，且财政可承受能力论证及物有所值评价通过的各类污水、垃圾处理领域项目。

四、对于符合全面实施PPP模式条件的各类污水、垃圾处理项目，政府参与的途径限于PPP模式，政府与社会资本间应签署PPP协议，明确权益分配和风险分担机制，并通过成立具有独立法人资格的PPP项目公司实现项目商业风险隔离。《通知》也提出，政府不得为项目融资提供担保，不得对项目商业风险承担无限责任，不得以任何方式承诺回购社会资本方的投资本金，不得以任何方式承担社会资本方的投资本金损失，不得以任何方式向社会资本方承诺最低收益。

五、为落实《通知》内容，相关部门给予了一定的支持政策，如优化财政政策。《通知》指出，将大力支持污水、垃圾处理领域全面实施PPP模式工作，未有效落实全面实施PPP模式政策的项目，原则上不予安排相关预算支出。

六、《通知》还要求完善行业管理，加强对污水、垃圾处理领域全面实施PPP模式相关工作的指导，科学编制并严格落实有关规划，督促相关项目加快落地实施，通过全面实施PPP模式，有力提升污水、垃圾处理能力建设和项目管理水平。

此外，区域流域环境治理总体方案内、外，以及城市、农村的污水、垃圾处理工作得到有效统筹协调，并同生态产业及循环经济发展、面源污染治理有效衔接。建设完善项目服务质量、运营成本、安全生产及环保指标监测与监管体系，建立形成基于绩效的PPP项目收益机制。

伍、多部门联合签署《房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》

2017年6月23日，国家发改委、人民银行、住建部等多部门近日联合签署《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》（发改财金[2017]1206号，以下简称“备忘录”），旨在加快推进社会信用体系建设，建立健全跨部门失信联合惩戒机制，促进房地产领域相关主体依法诚信经营。

备忘录提出，惩戒措施包括依法限制或者禁止惩戒对象的市场准入、行政许可或者融资行为；停止执行惩戒对象享受的优惠政策，或者对其关于优惠政策申请不予批准；在业绩考核、综合评价、评优评先表彰等工作中，对惩戒对象予以限制和约束；在“信用中国”网站上公示惩戒对象的失信行为；推动各保险机构将惩戒对象的失信记录作为厘定保险费率的参考；负有市场监管职能的各行业主管部门将惩戒对象作为重点监管对象，加大日常监管力度，提高现场检查、抽查比例和频次；作为选择政府和社会资本合作项目合作伙伴的参考；加强住房城乡建设系统日常行政监管监察等。

备忘录要求，各部门按照本备忘录约定的内容，依法依规对惩戒对象实施联合惩戒。同时建立惩戒效果定期通报机制，各部门根据实际情况，定期将联合惩戒实施情况通过全国信用信息共享平台反馈至国家发改委和住建部。

备忘录明确，联合惩戒对象主要指在房地产领域开发经营活动中存在失信行为的相关机构及人员等责任主体，包括房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业；失信房地产企业的法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员。

失信行为信息查询内容包括失信房地产企业的名称、统一社会信用代码（或组织机构代码），失信人员的姓名、性别、身份证号码。