金诺法谈|如何认识已购经济适用房再次买卖的合同效力

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

相比正常商品房而言，经济适用住房具有很大的价格优势，成为中低收入家庭刚需住房的首选。但经济适用住房的购买资格非常严格，如本市户籍、家庭收入符合政府划定的低收入标准、名下无房或现住房面积低于政府规定的住房困难标准等。这也导致了很多购买人（买方）无法直接购买经济适用住房，而选择与具备购买资格的个人（卖方）签订买卖合同买入房产，但受房地产市场价格变动影响，在巨大的利益驱动和心里落差下，卖方反悔不卖的情形大量存在，而理由多为：

1、经济适用住房为夫妻共同财产，一方未经另一方同意擅自处分，合同无效；

2、经济适用住房买卖合同违反了《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易”的规定，合同无效；

3、买方不具备经济适用住房的申购条件，双方签订的买卖合同不符合国家经济适用住房的政策性规定，损害社会公共利益，合同无效。

虽然具体理由各有不同，但争议焦点都离不开双方签订的经济适用住房买卖合同的效力问题。

关于合同效力的审判分歧

1、合同无效说

江西省武宁县人民法院 (2016)赣0423民初463号：

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。及该办法第三十一条规定，政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。本案原告戴玉兵与被告卢清球签订购买经济适用房协议，违反了国家关于购买经济适用房不满5年不得上市交易等政策性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原、被告签订的经济适用房买卖协议因损害公共利益而属无效协议，依法不予保护。

2、合同有效说

重庆市九龙坡区人民法院 (2013)九法民初字第09013号：

本院认为，《经济适用住房管理办法》关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的规定为管理性规范而非效力性规范，购买经济适用住房不满5年又出卖的并不必然导致合同无效。原、被告双方签订的《重庆市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定行使权利，履行义务。

浙江省杭州市滨江区人民法院 (2014)杭滨民初字第9号

虽然涉案房屋为经济适用住房，以划拨方式取得国有土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，对于划拨方式取得土地使用权的房屋转让时，应当报经有批准权的主管机构批准，但是上述法律、行政法规系属管理性规定，而并非效力性强制规定，依据《中华人民共和国合同法》的规定，本案房屋转让行为不属于合同无效的法定情形，原告高翔与被告汤益新之间《转让协议书》具备合同法上的效力。

关于合同效力的分析

出现上述分歧，主要因为经济适用住房作为我国住房制度改革进程中的产物，其相关规定尚不明确具体，特别是对经济适用住房在五年内的产权性质没有一个明确的界定。《经济适用住房管理办法》中“购房人拥有有限产权”的规定，有学者认为有限产权应当是对直接上市交易的一种概括性限制规定，并不能等同于物权制度中所有权人对所有财产的处分职能，因为《物权法》明确了物权种类和内容由法律规定的物权法定原则，而《经济适用住房管理办法》的规定尚不属于物权法定的范畴。笔者赞同此类看法，也支持合同有效说。主要原因有：

1、我国关于经济适用房的相关规定，除《经济适用住房管理办法》外多为国务院各部委和地方政府出具的政策性文件，效力层级较低，而合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据，因此，以此为由认定合同无效的，应属适用法律不当。

2、关于损害社会公益说，我们认为实体法律依据明显不足。经济适用住房并非永久不能上市交易，《经济适用住房管理办法》也明确规定了5年后购房人按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，就可以取得完全产权或上市转让。因此，所谓社会公益，在购房人交纳土地收益价款后就得到保障，且关于社会公益的界定标准还有待商榷，以此为由判令合同无效对交易双方过于严苛，尤其对买方而言实难平衡。

结语

综上，笔者认为，关于经济适用住房的再次买卖效力问题，不应简单的援引“违法法律法规规定”或“损害社会公共利益”等认定合同无效，应具体问题具体分析，尤其在买卖合同系双方真实意思表示、买方已按合同支付了全部价款且已实际入住多年的情况下，判令合同无效无疑助长了卖方背弃契约精神、趋利避害的不良之风，成为其牟利的工具，造成社会分配不公。当然如何在司法实践中既实现当事人双方利益平衡，又能使国家的利民政策落到实处，这在国家政策层面、法律层面乃至司法实践领域仍是一个难点。

相关法律法规

《经济适用住房管理办法》：

第二十五条  城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

（一）具有当地城镇户口；

（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第三十条  经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。