中基协出台“备案4号”文件 严控房地产融资

2017年2月13日晚间，中国基金业协会（以下简称“协会”）发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“备案4号”），对私募资产管理计划投资于房地产上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

一、禁投16城普通住宅地产项目

“备案4号”明确对投资于房地产上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目暂不予备案的资管计划有五类：一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。协会称，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。这意味着，在这些热点城市，房地产企业无论是拿地、项目并购、还是公开举牌等都将受到影响。

值得注意的是，这16个城市的范围与2016年11月份证监会证券基金机构监管部下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》等文件中的限制范围保持了一致，均为房价上涨较快的热点城市。

同时，此次调控限制的是热点城市的普通住宅房地产项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类型的投资行为。

二、名股实债是监控重点

此次“备案4号”进一步明确了名股实债的具体定义：指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

此前，名股实债是信托公司用于逃避监管的主要手段，因为以投资股权的名义，就可以不用审查融资项目的各种资质、或是资金用途等，但是也正是因为如此，规避了监管控制，容易导致法律风险。

三、债权投资+房地产开发企业+土地出让价款或补充流动资金=禁止

“备案4号”除了对上述16个热点城市的普通住宅地产项目融资进行了限制，对于非热点城市的房地产项目融资也从资金用途的角度进行了限制。即对于所有城市的房地产项目，“私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利”。

也就是说，16个热点城市以外的、非用于支付土地出让价款或补充流动资金的房地产项目融资是仍然可以的。

四、向下穿透原则以及严格的信息披露和资金监管

“备案4号”还规定，资产管理人应当履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合规范要求。

私募资管计划投资房地产项目，即使不属于上述禁止的情形，资产管理人也应向投资者充分披露投资方、项目情况、担保措施等信息，并且应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防止资金挪作他用。

“备案4号”出台后，房地产开发企业通过资管机构进行非标准化债权融资的途径受到了一定限制，房企的融资渠道变窄，这对地产行业的影响较为深远。