新法解读|《中华人民共和国土地管理法（修正案）》

5月23日，国土部发布了《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）并开始公开征求意见。修正案针对我国当前土地征收制度不完善，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价，宅基地用益物权尚未完整的落实，土地增值收益分配机制不健全等实际问题，对《土地管理法》做出相应修改。

据了解，这是《土地管理法》继1988年第一次修正、1998年全面修订和2004年第二次修正之后的第四次修改，对现行法中的36个条文作出修正，三大亮点如下：

1.建立农村集体经营性建设用地入市制度

修正案新增的第六十三条规定：“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。”

该条规定对现行的《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”做了重大修改。

国土部表示，这一改动体现了本次修改经营性建设用地与国有建设用地市场交易制度相衔接，实现同地同权的基本思路。此外，征求意见稿还对集体经营性建设用地入市的范围、条件等进行了原则规定，而集体经营性建设用地出让转让的具体办法，将由国务院另行制定。

2.完善土地征收制度

作为“三块地”改革（农村土地征收，集体经营性建设用地入市，宅基地制度改革）的另一重要组成部分，征求意见稿对土地征收制度也作出了完善。一是明确界定土地征收的公共利益。二是进一步规范征地程序。三是完善对被征地农民合理、规范、多元的保障机制。

征求意见稿第四十八条规定，省、自治区、直辖市应当制订并公布区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费和安置补助费标准。区片综合地价应当考虑土地资源条件，土地产值、区位、供求关系，以及经济社会发展水平等因素综合评估确定，并根据社会、经济发展水平，适时调整区片综合地价标准。现行土地管理法对征收耕地的补偿费用制定了根据该耕地被征收前三年平均年产值倍数计算的标准。

征求意见稿还规定，农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿（第四十九条）；通过安排一定数量的经营性建设用地或者物业，将被征收土地的农村居民纳入相应的医疗、养老社会保障体系（第五十一条）。

3.将宅基地审批权限下放到县、乡

在完善农村宅基地制度上，这次法律修改，重点保障和落实农民的宅基地用益物权。一是明确在城市规划区内、人均土地少、无法实现一户一宅的，县级人民政府应当采取措施，保障农村居民实现户有所居的权利（第二十六条第二款）。二是改革宅基地审批制度，将宅基地审批权限下放到县、乡，切实保障农民依法取得宅基地的合法权益（第二十六条第四款）。三是探索宅基地自愿有偿退出机制，鼓励进城居住的农村村民依法自愿有偿转让宅基地使用权，实现宅基地的财产权（第二十六条第六款）。四是完善宅基地违法法律责任（第三十一条）。 

4.个人权益或受到影响的特殊人群

   “外嫁的姑娘”和“迁出的上门女婿”   

这两类人群原先有宅基地，但是婚后户口外迁，便不属于本村的集体成员，所以也就没有权利再重新申请宅基地，不再享有本村宅基地的使用权限。

  “农转非”的人  

以前是农村户口，但是后来由于子女上学或者长期在城镇生活，已经在城市定居，且户口已经转为城市户口的农民，他们的宅基地将会被村集体重新回收。

  “一户多宅”的人  

我国法律明确规定，宅基地一定要符合“一户一宅”的原则，由于子女结婚等原因符合分户条件的可以重立门户，重新申请宅基地。但是对于“一户多宅”的人，多出的宅基将还会被回收，超占的宅基地还会被收缴税费。

针对《土地管理法（修正案）》公开征求意见稿的发布，国土部法规处一位的副处长提到，“2015年开始，国土部在全国选择了33个地区展开了“三块地”的改革，这几年已经取得了积极成果，这些成果被纳入了此次土地法修改中。这对农村集体经营性建设用地、农村宅基地、耕地流转等多方面都将有积极的影响，未来农村土地将会升值，流转将更为规范。”