金诺法谈| 司法拍卖的商品房是否受限购政策调整

最近在办理的一起执行案件中涉及到商品房的拍卖，笔者产生疑问：司法拍卖房产是否应受房地产限购政策影响？

为此，笔者采取电话询问方式向部分地方的不动产登记机构询问了解情况。就目前来说，北京、南京、广东已将司法拍卖房产纳入限购范围，规定竞拍方应符合城市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。而天津、山东、湖北、浙江目前尚未对司法拍卖房产采取限购措施。各地政府对于司法拍卖方式房产是否受限购政策影响看法不一，于是笔者查询相关法律，拟对此作出解析。

1、限购令及司法拍卖的法律依据效力等级分析

以天津市2017年3月出台的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》为例。该文件发布主体为天津市人民政府办公厅。我国《立法法》明确规定，省、自治区、直辖市及设区的市的人民代表大会及其常务委员会可以制定地方性法规；省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府可以制定地方规章。显然，天津市人民政府办公厅并不属于《立法法》中规定有权出台法规和规章的行政主体。因此，天津市人民政府办公厅出台的限购文件不属于行政法规或地方规章。那么从该限购令的性质来看，笔者认为可以视为具有临时性、管理性的行政文件。

而人民法院司法拍卖房产系依据《民事诉讼法》第二百四十七条“……被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产……”。也就是说司法拍卖依据的《民事诉讼法》是由全国人民常委会制定的法律。根据我国的行政法体系，我国是按照宪法、基本法、一般法律、行政法规、地方性法规和行政规章的法律位阶从高到低进行排列的。由此可知，依据《民事诉讼法》的司法拍卖法律位阶显然高于地方政府职能部门出具的限购令。从该角度来说司法拍卖房产不应受到限购政策的约束。

2、实践中不动产登记机构不予配合办理拍卖房产过户手续的救济

我国对不动产权属认定采取登记要式，不动产物权的归属以不动产登记簿中载明的权利人作为不动产的所有权人。虽然不动产权利登记簿并非唯一认定物权归属的要件，但在司法实践中，如果不动产登记机构不予配合办理拍卖房产的过户手续，即使司法拍卖的买受人依据《物权法司法解释》的第二条的规定可依法取得房屋所有权，但因没有权利证书，则不便于不动产的再次交易。

因此，笔者认为解决司法拍卖房产与限购令的矛盾，首先需要地方政府与法院之间充分沟通；其次，法院可以在具体司法文书中明确“拍卖房产不受限购政策影响，可依法办理不动产转移登记手续”，以方便执行；再次，若不动产登记机构不配合办理司法拍卖房产过户手续，人民法院可以出具协助执行的裁定；最后，在穷尽前述方法无果后，司法拍卖的买受人还可通过行政诉讼方式进行救济。

上述救济方法并非最理想的救济途径，权利救济过程中不仅消耗着买受人的精力与财力，也造成司法资源的浪费，导致司法与行政的内耗。因此，笔者呼吁，最高院应尽快出台相应司法解释，就限购令下的司法拍卖房产的解决办法给予规范。