【百问百答】对方是无权代理该如何维权？

2018年3月15日A与B签订房屋租赁合同，约定B承租A位于天津市和平区的一处面积为100平米的房屋，承租期限为1年，月租金为3750元，租金年付，每年支付45000元。

B承租后，向A支付了一年的租金45000元。后来B欲卖掉A所有的房屋，遂于12月20日在闲鱼上发布房屋出售的消息。C看到后，于12月23日与B取得联系准备查看房屋情况，C在看房后对房屋很满意，且因B一直催促说还有很多看房的人，房屋价格马上要上涨，现在买有优惠，所以C在没有核实房屋所有权人的情况下当场与B签订了房屋买卖合同，并支付了50%的购房价款，约定于2019年1月5日办理过户手续并支付剩余价款。

1月3日C想起未核实房屋所有权人，遂与B联系望查看B持有的房屋所有权证书，后与B联系得知，B并非房屋所有权人，C该如何维权？

一.什么是无权代理？

无权代理是指没有代理权的人所从事的代理行为。

无权代理合同，就是无代理权人代理他人从事民事行为所签订的合同。

二.无权代理合同有哪几种类型？

1、根本没有代理权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义签订的合同。

2、超越代理权而签订的合同。是指代理人与被代理人之间有代理关系存在，但是代理人超越了被代理人的授权范围与他人签订了合同。

例如，甲委托乙购买电视机300台，但是乙擅自与他人签订了购买500台电视机的合同，这就是超越代理权而签订的合同。

3、代理关系终止后签订的合同。这是指行为人与被代理人之间原有代理关系，但是由于代理期限届满、代理事务完成或者被代理人取消委托关系等原因，被代理人与代理人之间的代理关系已不复存在，但原代理人仍以被代理人的名义与他人签订的合同。

三.无权代理签订的合同效力如何？

根据《合同法》的规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

通过上述规定可知无权代理人与他人签订的合同是一种效力待定的合同，也就是说合同的效力处于一种不确定的状态，若被代理人追认，则该合同有效，若被代理人并未追认，则该合同无效。

四.本案中，C与无权代理人签订合同后该如何维权？

1、C可以向A进行催告

所谓催告权，是指合同的相对人催促被代理人在一定期限内明确答复是否承认无权代理合同。

催告权的行使一般具有以下要件：

（l）要求被代理人在一定的期限内作出答复，一般期限为1个月。

（2）催告应当以明示的方式作出。

（3）催告的意思必须是向被代理人作出。

如果被代理人在催告后一个月内未作表示的，则视为拒绝追认。此时C可以向A进行催告，若A对B无权代理的行为进行追认，则C与B签订的房屋买卖合同有效，可以要求A继续履行合同。若A未进行追认或者未做表示，则视为拒绝追认，则C与B签订的合同无效，可以要求B返还已支付价款。

2、C可以行使撤销权

撤销权，是指相对人在被代理人未追认合同之前，可撤回其对无权代理人所作的意思表示。

被代理人撤销权的行使必须满足以下条件：

（l）必须在被代理人作出追认之前作出，如果被代理人已经对合同作出追认了，那么合同产生了效力，合同相对人就不能撤销其意思表示了。

（2）相对人在无权代理人签订合同时必须是善意的，也即是，相对人在订立时，并不知道对方是无权代理人。如果明知对方是无权代理人而仍与对方签订合同，那么相对人就无权撤销其意思表示。

（3）撤销应当以通知的方式作出。

因此在A做出追认的意思表示前，C可以撤销与B签订的《房屋买卖合同》，要求B返还已支付的价款。

3、C可以要求B进行赔偿损失

因为B的原因导致房屋买卖的合同目的不能实现，C可以向B主张合同约定的违约损失，还可以向B主张，因其与B签订房屋买卖合同，而延误购买其他房屋而导致房屋价格上涨的差价。

在与对方签订合同时，要小心谨慎，查看对方是否享有所有权及代理权限。即使在签订合同时未查看，事后发现对方是无权代理时也不要慌张，可以通过向被代理人催告、行使撤销权及向无权代理人要求赔偿损失等方式来挽回损失。