金诺法谈｜承租人破产之出租人救济权途径

前言

近期工作中，我们接到某商业地产项目的咨询，双方租赁合同即将到期，续租合同正在请章用印过程中，承租人突然进入破产程序。项目管理团队基于承租人进入破产程序，而对其履约能力表示担忧，询问是否可以终止续约。一般情况下，承租人从经营状况下降、拖欠支付租金到进入破产程序尚需要较长的时间。这期间出租人往往已经向承租人提起了相应的诉讼，或是要求支付欠付租金，或是要求解除合同腾房。如果承租人进入破产程序后，出租人还尚未提起诉讼，出租人权利如何救济？本文正是藉由上述情况和角度进行简要介绍，以便商业地产的运营团队了解承租人破产时的权利救济途径。

法律依据

《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《破产法》”）第十八条，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”

《破产法》第四十二条，“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”

法条解读

根据《破产法》第十八条规定，人民法院裁定受理承租人的破产申请后，原则上对于正在履行中的租赁合同，除非管理人决定不再继续履行合同的外，则双方应当继续履行租赁合同。那么，无论租赁合同继续履行亦或是解除，对于出租人来说，因履行租赁合同而产生的租金等费用如何获得救济，关键在于租金发生的时间节点。根据《破产法》第四十二条可知，在人民法院受理破产案件前发生的应付未付租金等费用属于普通债权。破产案件受理后，且管理人因办公需要要求继续履行租赁合同的，则新发生的租金等费用归为共益债务。

共益债务的范围

共益债务，主要指在破产程序中为全体债权人利益而由债务人财产负担的债务总称。结合法律规定及司法实践我们归纳总结认为，共益债务的认定应当满足以下几个条件：

1.共益债务是发生于人民法院裁定受理债务人破产案件之后产生的债务；

2.共益债务是从债务人利益角度出发，为了维持或增加债务人的破产财产；

3.共益债务的产生是依据合同。

按照上述归纳条件，我们认为商业地产租赁中的共益债务为破产申请受理后，管理人同意继续租赁合同的，租赁合同项下新产生的到期应付的租金、物业管理费、能源费、推广费等应当属于共益债务的范围。对破产申请受理前欠付的租金等费用，属于普通债权。

权利救济方式

1.关于共益债务的清偿方式

《破产法》第一百一十三条，”破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。”

债务人破产后，共益债务与破产费用是优先于破产人的其他债务清偿的。

但对于破产案件受理前产生的到期应付未付租金，则属于普通债权，是在破产人按照法律规定顺序清偿完前述债务之后，如有剩余，则进行最后的分配。

2.关于普通债权的救济方式

如前文所述，破产案件受理前产生的到期应付未付租金等费用为普通债权，其分配也是滞后的，具有不确定性。但《破产法》第一百零九条，“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第三条亦做出规定，“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用于清偿破产费用、共益债务和其他破产债权”。

根据上述法律规定及司法实践，如果房屋租赁合同有类似“保证金付给出租人之后，出租人将无条件抵扣保证金“、“出租人为保证金的绝对持有人”或“承租人在履行完相关租赁合同下的所有支付后，出租人才会将保证金返还给承租人”等表述的，管理人不能够要求出租人返还保证金。因此，对于作为普通债权的租金部分，出租人可以依据租约中有关保证金条款，即时抵扣保证金，从而即时止损。