金诺法谈｜浅议售后包租的法律关系认定

一、概述

《商品房销售管理办法》第四十五条第二款规定，售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。区别于住宅房屋，购房者购买商业地产的目的大多并非自用，而是用于出租并赚取房屋租金。也正因为如此，售后包租模式成为商业地产，尤其是商铺类房产中较为常见的一种销售方式。

售后包租的交易模式对于购房者而言，能够降低寻找租户、维护修缮等房产运营成本，使得对房产的投资能够取得较为稳定的收益，转嫁了经营风险。对于开发商及运营商而言，售后包租能够较快回笼资金，同时也能够对不同产权的商铺进行统一规划与使用，提升整体运营效率。

然而，因为售后包租模式具有较强的金融属性，对于运营能力较差、资金链紧张的开发商而言，这种杠杆属性扩大了他们的经营风险，提升了整体的违约率。因此，在肯定售后包租模式的合法性的基础上，立法者对此多有限制性规定。如《广告法》第二十六条规定房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺；《商品房销售管理办法》第十一条规定不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房等。

二、售后包租合同的特点

依《商品房销售管理办法》的定义而言，售后包租包括由房地产开发商直接承租标的房屋的售后回租模式，与房地产开发商对外代为出租的售后委托租赁模式。现实中，为了能够通过较为稳定的投资收益吸引投资者购买房产，即使采取委托租赁的模式，双方的合同也会约定在开发商未能实现对外出租或出租收益未达到约定标准的情况下，由开发商将不足部分租金支付给购房者。在本文中，仅讨论此种情境下的委托合同，对于开发商仅提供租赁中介服务，不承担保底责任的情形，不在本文讨论范围之内。

相较售后委托租赁模式而言，售后回租法律关系较为简单，开发商承租所售房产，除部分用于物业办公使用外，将大部分商业房产对外出租，在经营上扮演二房东的角色。而对于售后委托租赁模式，由于约定有保底租金，当实际租金高于双方约定的底线时，开发商仍应当依据委托关系应将实际产生的租金全部交付与业主。实践中，有部分开发商在此情形下仍按照保底租金标准向业主支付租金，自己赚取租金差价。也有部分开发商认同此种法律关系，将租金全部或大部分交予业主，自己赚取经营管理收益，有时也赚取租金分成。

实践中，除常见的售后包租模式外，开发商有时还会选择不动产融资租赁关系。《金融租赁公司管理办法》规定了金融租赁公司开展售后回租业务的相关规程。其中第五条规定“本办法所称售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。”此种交易方式具有更强的金融属性，属于金融机构专营的交易方式。相较《商品房销售管理办法》中的售后包租而言，售后融资租赁还会涉及房产出售后的二次回购。天津市国土资源和房屋管理局也曾发布《关于支持融资租赁售后回租回购业务相关政策的通知》（已失效）支持不动产的融资租赁，免除此种情形下出售与回购的手续费。

三、司法实践对售后包租合同性质的认定

上海市普陀区人民法院在(2017)沪0107民初10676号民事判决中对售后包租行为进行了详细论述。在二审维持原判后，法院将其发表为经典案例。在该案件中，购房者与开发商同时签订了《上海市商品房预售合同》与《商铺委托管理合同》。其中委托合同约定开发商具有较大的自主权利，可以收取实际承租人押金、实际承租人支付的租金按比例与业主分配、业主不得干预开发商对房屋的经营。合同签订后，双方对合同的性质产生争议，业主认为该合同属于委托合同，业主应当依照法律规定享有委托人的权利，如发布指示、收取全部因委托事务取得的财产等。开发商主张该合同不属于典型合同，只能依照合同法一般规定处理。

法院经过审理认为，虽然合同名称包含委托元素，但综合考虑合同的权利义务，本案合同性质属于售后回租。法院并未对售后回租的法律关系进行进一步剖析，但肯定了合同应当是双方真实意思的表示，内容也没有违反法律禁止性规定，合同属于有效，对双方均有约束力，双方应当自觉遵守履行。

湖南省郴州市中级人民法院也审理过一起售后包租案件。该案件中，购房者与开发商先后签订了购房合同与租赁合同。其中租赁合同约定“租赁期限为五年，即自2016年10月11日，止于2021年10月11日。”同时约定“甲乙双方特别约定：因乙方作长期投资管理，在合同期限内，本合同不可撤销。”“合同期满，如甲方自愿交由乙方继续租赁的，经甲乙双方协商后再签定续租合同。甲乙双方约定续租租金不低于本协议所约定的租金……”业主认为该合同属于以投资为目的的售后包租合同，业主有权持续向开发商出租房屋并收取租金。开发认为双方合同已经履行完毕，无义务继续按照原合同履行。法院经过审理认为，双方属于房屋租赁合同关系，合同中约定的合同期满后续租等条款“仅仅是合同到期后续签合同的要约邀请，并没有约定租赁合同应当具备的租赁期限、租金支付方式、修缮责任等条款，续租赁合同并未成立。”因此驳回了业主的诉讼请求。

四、结论

笔者认为，售后包租的交易模式因合同内容不同，可能呈现多种法律关系的特征。对于开发商出售后明确回租的情况，可理解为双方建立了租赁合同关系。但在售后委托租赁模式中，应当客观看待双方的权利义务。虽然从交易模式上看，业主将房产委托给具有专业能力的开发商代为运营，具有委托合同的性质，但不能仅以交易模式即认为双方成立委托合同关系。毕竟在委托合同、信托合同、服务合同中，均有可能具有类似的情节。售后包租本身属于商业地产运营模式的一种，合同内容具有很强的商事特征，除非双方明确约定为租赁合同、融资租赁合同等单一法律关系，不宜用民法中的典型合同来进行概括。对于参与到售后包租合同的当事人而言，应当在订立合同时明确约定双方的权利义务，避免因法律关系不清而引起的法律适用纠纷。