新冠疫情影响下商品房销售的法律风险分析及防范指引

2019年12月，武汉发现首个新型冠状病毒感染的肺炎病例，随后，新型冠状病毒感染的肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”）迅速在全国蔓延。国务院及各地方政府陆续采取了一系列防控措施，包括但不限于延长春节假期、交通管制、要求停工、延迟复工、隔离观察等。在此特殊时期，各房地产项目售楼处普遍处于封闭状态，项目开发建设、营销推广、认购签约、银行贷款等均受到影响。鉴于上述情况，天津金诺律师事务所就房地产企业于此特殊时期普遍关注的重点问题，特此提出法律分析意见和风险防范指引，以供各方参考：

一、已经签订认购协议但尚未签订商品房买卖合同如何处理？

（一）认购协议等文件约定签订商品房买卖合同的届满期限不同，处理结果不同。

若认购协议等文件约定签订商品房买卖合同的届满期限在新冠疫情发生之前，双方未能签订商品房买卖合同的，可以直接按照双方过错确认违约方责任，新冠疫情不能作为违约方责任的减轻或免除事由，守约方可以主张解除认购协议等文件并适用定金罚则或者其他关于违约责任的条款。若认购协议等文件约定签订商品房买卖合同的届满期限处于新冠疫情发生期间，双方未能签订商品房买卖合同的，新冠疫情均可作为双方的免责事由，相应期限可以顺延。

（二）在后续签订商品房买卖合同约定交付期限时，建议综合考虑疫情及其他因素的影响予以延后。

若认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容且房地产企业未收受购房款的，则买卖双方仍处于预约合同阶段，商品房买卖合同关系尚未成立，房屋的交付期限并未最终确定。因此，建议一律结合疫情对项目建设进度的影响，合理预估需延长的交付期限，并按照延长后的交付期限签订商品房买卖合同。

考虑到一些房地产项目在宣传推广或者现场销售过程中，已通过宣传资料、案场公示文件、销售说辞等方式就预计交付时间向购房人做出口头或者书面承诺，购房人也可能以拍照、录音、录像等方式留存了上述承诺的证据。对此，若新冠疫情确已对项目建设进度造成影响致使房屋交付日期预计推迟的，建议房地产企业以延长交付期限为原则，与购房人友好协商签订商品房买卖合同；协商不成的，可考虑解除认购协议，并视项目是否做出交付时间的承诺、购房人掌握的信息、涉嫌虚假宣传的风险、引发群体性事件的风险、主管部门的指导意见等情况，采取返还定金或不予返还定金等方式进行处理。

二、已经签订线下商品房买卖合同（草签合同）但尚未网签或备案如何处理？

（一）线下合同如果具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，一般认定房地产企业与购房人成立商品房买卖合同关系。

如果线下商品房买卖合同已经明确以下主要合同内容：（1）当事人名称或者姓名和住所（2）商品房基本状况（3）商品房的销售方式（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间（5）交付使用条件及日期（6）装饰、设备标准承诺（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（8）公共配套建筑的产权归属（9）面积差异的处理方式（10）办理产权登记有关事宜（11）解决争议的方法（12）违约责任等，若无导致合同无效或可撤销等情形的，双方依法有效成立商品房买卖合同关系，未进行网签和登记备案并不妨碍线下合同对双方权利和义务的法律约束力。但若线下合同约定以办理网签和登记备案手续为商品房买卖合同生效条件的，须视合同实际履行情况具体分析。

（二）房地产企业及购房人应切实履行线下合同，待疫情结束后仍需及时网签商品房买卖合同。

房地产企业可以积极与购房人进行磋商，以新冠疫情的影响为由，要求将线下合同约定的交付期限予以变更，并以变更后的交付期限签订网签商品房买卖合同。但若购房人拒绝进行变更的，因线下合同的性质为商品房卖合同且有效成立，双方恐须按该合同的约定确定各自的权利和义务，对于因新冠疫情导致的逾期交付责任是否可以减轻或免除，以法律规定和线下合同中关于不可抗力的约定为准。

（三）提请房地产企业注意线下合同的效力问题和行政处罚的风险。

对于项目未能取得《商品房销售许可证》的，线下合同将被认定无效，且可能面临建设主管部门以无证销售为由进行处罚的风险。对于项目已经取得《商品房销售许可证》的，根据《天津市商品房管理条例》的规定，房地产开发企业与购房人应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内，到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同备案；其中预售商品房买卖合同，还应当按照规定到有关行政主管部门备案。线下签订的商品房买卖合同无法办理备案手续，故房地产企业将面临违反上述规定被责令整改或者罚款的风险。

三、通过网络平台销售商品房有哪些风险？

（一）通过网络平台发布的销售信息和广告应真实准确，并注意防范违规风险。

销售信息和广告的发布，除应符合《广告法》、《房地产广告发布规定》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《天津市商品房管理条例》等规定外，还应遵从地方政府主管部门的政策和要求。售楼处的公示信息往往需经过公司风控部门的合规检查、外聘律师的整体核查、市场监管部门和住建部门的指导、公证处的现场公证等环节，以保证销售现场和宣传物料的合规性。对新冠疫情期间通过网络平台发布的销售广告和公示信息等，难以实现如销售现场那样全面的审查，因此存在合规性风险。

通过网络平台进行商品房销售时，项目五证、不利因素、销控信息、销售合同文本、前期物业服务合同、临时管理规约、户型图、沙盘、样板间等，均应真实准确，在符合有关要求的前提下应以适当方式予以展示，并附特别提示或免责声明等，否则房地产企业可能因未如实告知而无法免责或构成虚假宣传。

（二）通过网络平台发布的销售广告和宣传资料，应避免对尚无法确定的项目信息表述得过于具体、明确或作出夸大承诺，并做好相应证据的留存。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

房地产企业通过视频直播、电商平台等方式销售商品房时，若对于车位、地下室、小院、阁楼的赠送以及配套设施或者项目红线内外情况的介绍具体而明确，足以使购房人认为系房地产企业为订立商品房买卖合同而提出的特定化条件的，可能被认定为合同内容。因此，应避免对尚无法确定的项目信息或尚未实现的项目情况表述得过于具体、明确或作出夸大承诺。

房地产企业在推行购房优惠、无忧退房等销售政策时，应当注意在宣传资料中明确优惠条件（主体资格、优惠户型、指定渠道、购房期限等）以及退房条件（购房时间、购房渠道、退房期限等）等内容，以防产生不必要的损失。

此外，第三方服务商提供的网络平台具有公开性和中立性的特点，为购房人对有关内容的取证提供了相当的便利。房地产企业更应重视对宣传资料和销售说辞的审查，同时，也应注意完整保存宣传资料和直播视频等，以备日后作为证据使用。

（三）在能够核实购房者主体信息并确定系其真实意思表示的情况下，疫情期间可以考虑暂时以其他方式妥善订立书面合同，待疫情结束后及时网签备案。

根据《城市房地产开发经营管理条例》的要求，销售商品房时须订立书面合同，但目前因新冠疫情影响，各项目售楼处普遍处于封闭状态，现场销售和面签合同书均无法实现。在这种情况下，若房地产企业完全停止销售活动是不切实际的，企业的经营损失也是难以估量的。目前，房地产企业在商品房认购和签约阶段都在尝试多样化的方式订立合同，比如电子邮件、微信、短信、快递等方式。

根据《合同法》的规定，合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式都属于书面形式。因此，虽然合同书是订立商品房买卖合同最理想的书面形式，但在能够核实购房者主体信息（包括身份信息、购房资格、征信情况、代理权限等）且能够确定其真实意思表示的情况下，疫情期间可以考虑暂时以其他书面方式订立合同，待疫情结束后及时补签网签备案的商品房买卖合同。订立合同时需注意论证所采用书面形式的合理性、可操作性及作为证据的证明力等问题。

收取购房款项时，建议书面确认转账账号和收款账号，并要求购房人转账时附注款项系购房定金/首付款以及项目名称及房号等信息，以免后期因款项性质等发生争议。

四、无法办理银行贷款或银行贷款发放迟延的责任如何分配？

（一）在新冠疫情发生之前已经网签商品房买卖合同，房地产企业负责或主导办理合同备案和预告登记，但因未能进行合同备案和预告登记导致无法办理贷款的，若购房人无过错的，房地产企业无权就因此导致的贷款延迟期间向购房人主张违约责任，但可考虑依照公平原则要求和购房人合理分担损失；若因购房人拒绝配合或存在其他违约行为导致无法办理合同备案或预告登记的，房地产企业可以向购房人主张违约责任。

（二）在新冠疫情发生之前已完成网签合同备案和预告登记，房地产企业已完成办理贷款所需负责和主导的全部工作，而因银行延迟复工而无法办理贷款业务的，若疫情发生前合同约定的贷款到账期限尚未届满，则购房人可以疫情构成不可抗力或情势变更为由主张减轻或免除逾期付款的违约责任；若疫情发生前购房人贷款已经逾期，则无权主张免责。

（三）在新冠疫情发生之前，购房人已成功办理贷款手续，因银行延迟复工，推迟贷款发放的，购房人可以不可抗力或情势变更为由主张减轻或免除逾期付款的违约责任。

（四）在新冠疫情期间签订商品房买卖合同的，一般视为房地产企业和购房人对于新冠疫情及其引发的延期复工等影响具备明知及合理预见，双方均应按照合同约定承担违约责任。

本文系基于国家及天津市政府部门已经公布的相关文件作出的法律分析和建议，并不作为任何企业或个人决策的依据，仅供各方参考及专业研讨，欢迎广大客户及业界人士评判指正！

在涉及商品房销售领域相关具体问题时，建议与专业律师联系咨询。

天津金诺律师事务所 

房地产项目投资开发业务部

2020年2月12日