疫情防控期间物业服务企业经营管理的相关法律问题分析

新冠肺炎疫情在我国迅速蔓延，作为基层防疫工作的主力军，物业服务企业肩负着更多的企业责任和社会责任，成为了疫情对抗中不可或缺的战斗力量。尤其在各地到来或即将到来的返程、返岗高峰之际，物业企业防疫工作的重要性更加凸显。本文对疫情防控期间物业企业在经营管理中涉及的相关法律问题进行总结分析，以期为物业企业提供有效帮助。

一、物业企业为何要承担防疫责任？

1. 法律规定的配合义务

根据《中华人民共和国突发事件应对法》第48条、第49条和第57条规定，公共卫生事件发生后，人民政府可以组织有关部门，调动应急救援队伍和社会力量采取应急处置措施，组织公民参加应急救援和处置工作，要求具有特定专长的人员提供服务。公民应当服从指挥和安排，配合人民政府采取的应急处置措施，积极参加应急救援工作，协助维护社会秩序。

同时，《中华人民共和国传染病防治法》第45条第一款规定：传染病暴发、流行时，根据传染病疫情控制的需要，国务院有权在全国范围或者跨省、自治区、直辖市范围内，县级以上地方人民政府有权在本行政区域内紧急调集人员或者调用储备物资，临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备。

综上，发生传染病或突发公共卫生事件时，相关单位和个人均有配合政府履行防疫和处置工作的义务。因此，物业企业应当根据相关法律规定及主管部门要求，做好疫情防御工作，承担疫情防疫责任。

2. 合同约定的救助责任

除法律规定的配合义务外，在有些省市或地区的《物业服务合同示范文本》中，也有关于物业企业需要做好针对灾害或应急事件救助与处置工作的约定。如天津市《物业服务合同示范文本》中即约定，发生各类灾害事故时，物业企业应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。北京市《物业服务合同示范文本》中也约定了物业企业应当制定突发事件工作预案，明确妥善处置应急事件的具体内容。因此，物业企业应当根据合同约定，承担疫情防疫的相关责任。

二、物业企业的防疫工作有哪些内容？

1. 相关工作文件

针对此次疫情，各地政府结合本地区防疫工作的实际情况，对物业企业防疫工作作出了相关规定。如北京市住房和城乡建设委员会先后发布《关于物业企业做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（京建发【2020】15 号）以及《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》，对物业企业防疫工作，尤其是住宅区防疫工作作出了具体规定。天津市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部也出台了《关于进一步加强疫情防控期间居民小区管理的通告》，规定由小区物业公司履行疫情防控主体责任，落实封闭管理等防控措施。

除此之外，各级物业管理行业协会也纷纷出台相关工作指南，指导物业企业做好疫情防控工作。如中国物业管理协会发布了《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，对住宅物业、写字楼物业、高校物业、产业园区物业、医院物业等多类型物业防疫工作作出了具体指引。上海市物业管理协会也发布了《非居物业新型冠状病毒防控工作指南》，从员工管理、客户管理、建筑物管理、隔离区管理、物资管理等多方面进行了具体指导。

2. 具体工作内容

总结各地区物业企业疫情防控工作的开展情况，目前物业企业防疫工作的具体内容主要有：

（1） 物业出入管理。如区域封闭管理；对物业内来往人员、车辆、物品信息进行核查登记；对存在疫情隐患的相关人员实施限行管理等。

（2）环境卫生管理。如及时清运物业垃圾；医疗用品单独收集运输；做好重点区域和部位清洁与消毒工作等。

（3）公共设施管理。如加强空调通风系统管控；对特定区域进行封闭，关闭非必要的配套设施等。

（4）业主信息摸排。如疑似人员隔离处置，督促及时就医就诊；独居老人、行动不便客户等特殊群体服务等。

（5）疏散安排。如引导业主错峰上下班；减少电梯等公共场所聚集；采取不集中用餐制度等。

（6）宣传管理。如提高全民防控意识，通过多种形式宣传疾病防控知识、相关法规政策、生活防疫常识等。

物业企业在开展上述防疫工作时，需注意如下事项：

（1）物业企业在核查登记信息时，应仅收集与疫情防控相关的内容，并对信息负有保密义务，防范侵害公民个人信息的法律风险。

（2）根据《突发事件应对法》及《传染病防治法》相关规定，疑似病人和传染病病人密切接触者拒绝配合治疗的，应由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。因此，物业企业在核查过程中发现疑似发病人员，无权自行实施封户隔离、限制人身活动或要求疑似病人强制就医等措施。如督促工作无效，应及时报告相关主管部门处理。

（3）如物业企业需配合政府履行财产征用或人员调配义务，应及时与相关部门核实征用财产或调配人员的具体信息，做好信息台账。同时，如物业企业配合相关部门对业主或第三人实施管理工作，或执行疏散、隔离、封锁等措施时，必须严格依照授权权限履行，不得越权，避免损害他人合法权益。

三、防疫期间履行合同需注意哪些问题？ 

1. 关于疫情是否构成不可抗力的问题

根据我国《民法总则》及《合同法》相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次疫情来势突然，不能提前预见；且传播力强、感染率高，暂无相关疫苗研制上市，不能有效避免或阻隔病毒传染，也尚无法克服疫情造成的不良影响。因此，此次疫情符合不可抗力的法定特征，在法理上应当认定为不可抗力。

同时，在我国司法实践中，因2003年“非典”疫情造成的各类纠纷案件中，大多判例中法院也对疫情认定为不可抗力。

此外，就合同履行问题，除适用不可抗力的相关条款外，还应结合合同有关约定加以考量。若合同中对于突发事件、传染疾病等相关不可抗力的情形已进行了约定，并已明确对应的权利义务内容的，应当优先依据合同自治原则履行合同。

2. 合同无法按时履行的问题

首先，对于物业企业与业主签订的《物业服务合同》，在物业企业依约履行物业服务责任时，业主未按时支付物业费的，可区分如下情形予以处理：

（1）在疫情造成影响之前，业主已经违反合同约定，迟延支付物业费的，不能依据不可抗力条款进行抗辩。业主应尽快支付物业费，并承担逾期付款的违约责任，如支付违约金等。

（2）因疫情发生，政府采取管控措施，导致业主无法及时在合同约定的付款时间返回物业的，如物业企业同意采取网上支付方式收取物业费，且业主尚有网上支付条件的，业主应通过网上支付手段按时支付物业费，不能依据不可抗力条款主张延期支付，否则需承担相应违约责任。

（3）因疫情发生，政府采取管控措施，导致业主无法及时在合同约定的付款时间返回物业，而物业企业只接受现场收取物业费的，业主可以依据不可抗力事由，主张延迟支付物业费，并不必承担违约责任。

（4）受疫情影响，物业企业遭受人员及财产损失，暂时无法向业主提供全部或部分物业服务的，业主可与物业企业协商顺延物业服务期限，或折减支付该期间物业费。业主要求物业企业另行承担经济赔偿的，物业企业可以依据不可抗力事由抗辩，免除违约责任。

（5）受疫情影响，物业企业遭受重大人员及财产损失，根本无法向业主提供物业服务，导致物业服务合同目的不能实现且在较长时间内都无法实现的，业主可以与物业企业协商解除合同，物业企业免除违约责任。

此外，对于物业企业与其他企业签订的专项合同，受疫情影响无法正常履行的，可区分如下情形予以处理：

（1）对于非紧急需要履行的专项合同，在疫情消除后继续履行不会对合同目的造成根本损害的，双方可协商延期履行合同。如园林绿化、外墙粉刷、长期设备维护合同等。

（2）对于当前受疫情影响无法正常履行、且疫情消除后再履行已无法实现合同根本目的的特定合同，双方可协商解除合同。如拟在春节期间装饰物业而签订的采购窗花对联的合同等。

（3）对于保障业主基本生产生活的紧急性合同，如物业内水电气暖、电视通信等设施设备的维修合同，在相关文件已要求暂停各类工程施工的情况下，物业企业应首先上报相关主管部门同意，并对施工人员进行测温和登记等核查后，方可开展。

四、企业内部经营管理需注意哪些问题？

1. 疫情防控的费用承担问题

在执行疫情防控工作时，必然涉及防控物资的采购，如消毒药品、防护器具、饮水速食等；同时扩大了工作人员队伍，人力成本也相应增加。针对此期间疫情防控费用的承担问题，应根据《物业服务合同》的相关约定予以处理：

（1）包干制

在物业管理费用实行包干制的情形下，物业管理费用金额固定，盈余或者亏损均由物业企业享有或承担，即物业企业应自行承担疫情防控的费用支出。若疫情防控成本投入过大，物业企业确有资金困难的，建议物业企业与业主大会协商，申请提取部分公共收益来补贴物业管理费收入不足部分。

（2）酬金制

在物业管理费用实行酬金制的情形下，物业企业按照约定的比例或数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。即疫情防控的费用支出应在物业企业的酬金以外，由业主以支付物业费的形式承担。疫情防控成本投入较大时，经业主大会同意后，物业企业可以使用预收的物业费用承担防疫成本，待疫情消除后，由业主统一结算补足。

需要注意的是，在使用预收的物业费用或公共收益时，物业企业应做好费用收支台账，接受业主监督。

2. 疫情防控期间的企业劳动关系问题

此次疫情来势汹汹，恰逢我国春节长假，在针对疫情防控工作所先后采取了假期延长、暂缓复工、复工复产等多项措施时，也为企业劳动关系处理带来了不少难题。随着《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》（人社部发【2020】8 号）、《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知（人社厅发明电【2020】5 号）》等文件的出台，疫情期间企业员劳动关系相关问题也日趋明朗。目前，关于加班认定、休假认定、工伤认定、隔离期认定、医疗期认定，薪酬支付等问题都有了较为明确的规定。其中，物业企业应重点关注如下问题：

（1）关于物业服务人员加班的认定

根据《全国年节及纪念日放假办法》规定，春节假期属于国家规定的法定节假日，物业服务人员在该期间内提供劳动的，应当认定为加班。

依据《国务院关于职工工作时间的规定》第4条规定，春节延长假期应认定为缩短工作时间而形成的休息日。物业服务人员在该期间内提供劳动的，应当认定为休息日加班。物业企业应当首先安排员工补休，对不能安排补休的，依法支付加班工资。

对于延迟复工期间的性质，应认定为应急处置时间，不应认定为加班。物业服务人员在该期间提供劳动的，物业企业应按照劳动合同约定的工资标准支付工资。

（2）物业服务人员因履行工作职责感染新冠肺炎，是否认定工伤？

《关于因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知》(人社部函【2020】11号)规定，在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中，医护及相关工作人员因履行工作职责，感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的，应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。

针对“相关工作人员”的认定，我们认为，物业服务人员直接负责物业清洁消杀等环境卫生工作、对业主人员进行摸底排查工作等，工作内容与疫情防控密切相关，属于疫情防控工作的一线人员，应认定其属于“相关工作人员”。因此，物业服务人员因履行工作职责感染新冠肺炎的，应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。

（3）物业服务人员不能按时返岗的处理意见

物业服务人员因政府采取管控措施无法按时返岗的，应要求其提供相关证明材料，并进行情况说明，按照物业企业规章制度办理相应请假手续。物业服务人员未及时提交材料和说明的，物业企业应首先联系员工询问情况，接受员工陈述原因，不得直接按旷工处理。

物业服务人员因自身原因拒绝返岗且不办理请假手续的，物业企业应向其发送《到岗通知书》，及时保存证据；员工收到通知书后仍不复工亦不请假的，可按照规章制度处理；对于拒不配合用人单位工作安排（如出差），可向劳动者发送书面工作指令，劳动者仍不配合的，可按照规章制度给予劳动纪律处分。

结语：疫情防控期间，物业企业应提供正常水电气供应、客服、保洁、秩序维护等服务，在保障物业管理项目正常运行基础上，加强安全生产。在物业管理经营各层面各环节，全面执行落实政府有关部门疫情防控指令，结合各地区、各类型物业服务特点，最大程度防控疫情，最大限度减少服务区域疫情事件发生和交叉感染人数。