各地法院对新冠肺炎疫情期间房屋租赁纠纷案件法律适用问题的解答

一、如何处理租赁合同纠纷，承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金或延长相应的租期？

1、湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》

应根据具体案情作出相应处理。生活用房租赁中，承租人主张减免租金的，应引导当事人协商解决。协商不成，可以结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。商铺、酒店、船舶等承包经营合同当事人主张减免疫情期间承包费用的，参照商业用房租赁合同处理。

2、北京市一中院《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》

对于房屋租赁合同纠纷中承租人减免租金的诉讼请求能否得到支持，首先，应当考察双方签订的房屋租赁合同中是否有对疫情等情形发生时免除租金的约定，如有明确约定，则支持承租人免除停业、空置期间租金的请求。

其次，考量疫情对承租人造成的停止营业和停止使用是否无法克服。一是商铺租赁。如商铺承租人短期停业后又开业经营营业额下降的、商铺因与居民衣食住行关系密切保持营业仅客流量降低的，属于正常的商业风险范畴。且随着当前国民经济发展水平的总体提升，各行业抵御商业风险的能力不断增强，因此对于以上的经营障碍，不应当认定为无法克服的情况。但如属于受到疫情冲击较大的行业，例如农贸市场内的商铺，则可能面临长期关闭等待检验或永久性关闭的风险，此时应当考虑因疫情影响免除承租人的租金。目前北京市在防控疫情时期减免中小微企业房租的措施已经出台，可为该类租赁租金问题的处理提供一定的参考。二是住宅租赁。承租人虽然在隔离或管控期间无法实际居住租赁房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的损失，继续履行合同、支付租金对承租人而言并不构成明显的不公平，承租人要求减免租金的，一般不予支持。三是厂房及写字楼租赁。虽然因疫情影响各地相继发布通知推迟复工时间，但基本系将原春节假期延长一至两周，并不会对承租人的生产、经营造成实质性的影响，故承租人要求减免租金的，一般不予支持。但承租人有证据证明确因疫情导致停工、停产较长时间的，可以结合停工时间、停工损失及租金标准等因素，由法院酌情确定是否应当减免停工期间的房屋租金。

再次，租金减免的数额。当前，合同法对租赁合同履行期间的租金减免比例并无直接规定，因此考虑适用合同法总则的公平原则进行处理。合同法第五条公平原则中规定了“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”我们认为，对租金减免数额的裁量需要把握以下原则：一是衡量双方在疫情期间，保持租赁关系情况下各自的损益情况，如出现承租人亏损明显大于出租人，则应当降低承租人应当支付的租金数额；二是损益情况的判断应当参照同地区、同行业在特定时期的总体状况，以承租人举证证明的经营状况在行业平均值以上或以下，酌情判定应当减免的租金数额。同时，也应当鼓励在当前情形下，出租人、承租人双方能够秉持公平原则和诚实信用原则对承租人应当支付的租金数额进行积极的协商，以减少各方的损失数额，保持租赁关系的稳定和源头上化解矛盾纠纷。

综上，对于承租人的租金减免诉求，首先应当考察租赁合同中是否有对于疫情情形的约定，有约定则从约定；如无约定，则继续考察疫情对承租人造成的停止营业、无法使用是否无法克服；如可以克服，则承租人的租金减免诉求不应得到支持，如不能克服，则属于减免的范畴，具体的租金减免数额应当根据公平原则加以确定。

3、南京市中级人民法院《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》

鼓励协商解决租赁合同纠纷，合理认定租金及租期。房屋租赁合同履行期内，出租人与承租人因疫情影响就租期顺延、租金支付等问题发生纠纷的，应本着互谅互让原则，善加协商。如协商不成、提起诉讼的，人民法院应当综合考虑租赁性质、疫情防控期间、实际产生的损失等因素，考虑是否适用不可抗力与情势变更的相关法律规定，并依照《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则予以处理。

4、安徽省高级人民法院《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》

疫情的发生对房屋租赁合同的履行影响较大。应鼓励出租人、承租人在自愿平等、友好协商的基础上就延长租期、减免租金等达成新的协议。

很多地方为应对疫情影响，出台了很多优惠措施，对于符合条件的国有房屋承租人请求出租人按照人民政府、主管部门有关延长租期、减免租金政策履行合同的，一般应予支持。

对于其他租赁合同，确因疫情无法正常使用房屋又没有达成新的协议，承租人请求延长租期或减免租金的，人民法院可以根据公平和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度等实际情况确定是否延长租期、减免租金。

转租房屋的，在确定延长租期或减免租金的期限时，应尽量使原租赁合同与转租合同延长租期或减免租金的期限相同或相近，避免专业“二手房东”从中渔利。

5、上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）

1）对于商业用房租赁：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。 

2）对于居住房屋租赁：应引导当事人协商解决。协商不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

6、浙江省高级人民法院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》

租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可规则于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。

7、内蒙古自治区高级人民法院《关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》

民营企业因延期复工影响其经营收入，同时还要承担职工工资、租赁费用等运营成本，对其在疫情期间因租赁房屋产生的费用，确实无法支付的，可通过延长租期、减免租金的方式组织双方当事人协商解决，一般不宜以解除合同的方式解决。

观点总结

1、对于租赁合同当事人以受到疫情影响为由，主张解除合同的，应当如何认定？

根据上述规定，各地法院均鼓励双方协商解决，对于因受疫情影响主张解除合同的，一般不予支持。

2、商业用房的承租人要求减免租金或延长租期的，应当如何认定？

1）有约定的，从约定；无约定的，结合具体情况，按照公平原则，双方合理分担；

2）对于疫情期间实际使用出租房屋，但因受疫情影响，导致经营收入下降的，一般不予支持。但是，极端个别情况除外。

3、居住用房的承租人要求减免租金或延长租期的，应当如何认定？

1）结合具体情况，按照公平原则，双方合理分担；

2）疫情期间不影响居住的，一般不予支持

3）因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。

二、对于因疫情影响租赁房屋交付，应当如何认定？

南京市中级人民法院《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》

合理考量疫情防控对交付租赁房屋的影响。房屋租赁合同开始履行，出租人因疫情防控需要未能按合同约定交付承租房屋的，在其尽到通知义务的前提下，不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，出租人应当及时交付房屋。承租人请求顺延租赁期限的，应予准许。

三、对于因疫情影响导致房屋租金迟延支付的问题，应如何认定？

南京市中级人民法院《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》

合理考量疫情防控对支付租金的影响。房屋租赁合同履行期内，承租人确因住院治疗、观察等原因未能按合同约定期限支付租金及其他费用的，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，承租人应当及时支付租金和其他费用、履行其他合同义务。

四、对于因影响导致租赁房屋迟延归还，应如何认定？

南京市中级人民法院《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》

合理处理承租房屋归还事宜。房屋租赁合同到期，承租人因疫情防控需要未能按合同约定返还承租房屋的，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，承租人应当及时返还房屋，并应支付相应的使用费。使用费的数额认定，可依据本意见第7条规定予以处理。

五、对于出租人以疫情防控致其不安为由，要求解除租赁合同的，应如何认定？

南京市中级人民法院《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》

依法保障当事人的居住权益。房屋租赁合同履行期间，出租人仅以疫情形势、疫情防控致其不安为由要求承租人迁出、解除租赁合同的，人民法院不予支持；如出租人存在上述情形，应当承担相应的违约责任。