从一则案例谈无权处分买卖合同的效力

【案情简介】

2008年陈某经房地产经纪公司中介，与刘某签订房屋买卖合同，约定以110万元价格购买刘某名下一处房屋。合同签订后，陈某向刘某交付了首付款52万元，并向房地产经纪公司支付了中介费3万元，刘某也如约交付了房屋。然而时过不久，刘某的配偶魏某以刘某未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认之前签订的房屋买卖合同无效（确认合同无效之诉）。法院支持了魏某的诉讼请求，并要求刘某及房地产经纪公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈某。但是，陈某如另行购置同样的房屋，则需要支付高于原房价70万元的价款，故陈某提起诉讼，要求刘某、魏某、房地产经纪公司赔偿其房屋差价损失70万元（请求赔偿损失之诉）。 　　

庭审中，刘某以不知卖房还需丈夫同意，且陈某及房地产经纪公司都未问及此事，自己无过错为由进行抗辩；而且合同约定的违约金是总价款的10%，刘某不同意支付70万元的差价补偿款。魏某表示对妻子卖房毫不知情，陈某不应该向自己主张赔偿款。房地产经纪公司则认为其已经履行了全部合同义务，合同无效是刘某隐瞒事实所致，因此房地产经纪公司也不应承担责任。 　　

法院经审理认为，依据已生效判决书，陈某与刘某在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容——即是否存在共有人及共有人是否同意出售房屋——进行核实的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘某作为共有人魏某的配偶，最有能力了解、掌握魏某是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因魏某拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。房地产经纪公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对魏某相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈某重。陈某作为买受人，未认真审核刘某房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。综合上述因素，法院确认刘某按50%的比例承担过错责任，房地产经纪公司按30%的比例承担过错责任，陈某按20%的比例承担过错责任。最终法院依据评估结论判决刘某赔偿陈某房屋差价损失35万元，房地产经纪公司赔偿陈某房屋差价损失21万元，并驳回了陈某的其他诉讼请求。

【法律分析】

通过以上案情简介可知，该纠纷中涉及确认合同无效、请求赔偿损失两项诉讼，它们具有承接关系。两诉所涉法律问题的理论基础，在于共同共有、无权处分、合同效力、善意取得、缔约过失、损失赔偿范围等合同法基本问题。鉴于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》（以下简称“买卖合同司法解释”）已开始适用，文中案例在适用新司法解释的情况下，可能有截然不同的审判结果，所以出于正确理解和适用该司法解释之条文和精神，准确把握最高人民法院倾向性司法意见的目的，特对所本案所涉问题做一梳理和辨析。

涉案房产属刘某和魏某的夫妻共同财产，根据《婚姻法》和《物权法》，二人作为共同共有人，共享支配、处分房产的权利。在处分夫妻共有房产时，除共有人之间另有约定之外，共有人应当一致同意才可进行处分。刘某未经丈夫魏某同意，径自出卖共有房产，构成法律上的“无权处分”。至于该无权处分是否产生房屋买卖合同不生效力的后果，在现行《合同法》出台时，有“合同无效说”、“效力待定说”、“完全有效说”三种不同观点，兹分叙之。

“合同无效说”认为，在缔结出卖他人之物的合同场合，由于处分人对标的物没有所有权或处分权，属于“以不能履行的给付”为合同标的。如果标的不可能实现，即使法律对于当事人存在权利瑕疵的意思自治给予消除瑕疵的补正机会，亦无法促使其实现合同目的。

“效力待定说”是《合同法》最终所采的通说，此说认为无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 相反，在权利人拒绝追认和处分人事后未取得权利的情形下，该合同无效。此外，为保障交易安全，在无权处分合同无效的情形下，权利人能否从相对人处取回标的物，应当依据善意取得制度判断。该说体现于现行《合同法》第五十一条。

“完全有效说”则认为，《合同法》第五十一条的“处分”仅指“处分行为”，而不包括“负担行为”——这里需要厘清几个法律概念，“处分”概念有广义、狭义之分。广义的处分，即法律上的处分，包括负担行为和处分行为。狭义的处分，即是指处分行为。负担行为是指发生债务关系的法律行为，例如买卖合同。处分行为是指直接使得标的物权利发生得丧变更的法律行为，例如出卖人以转移所有权的意思，将不动产交付买受人或办理不动产转移登记的行为。负担行为与处分的法律效果不同，而且二者的生效要件也有差异：为负担行为的人不必有处分权，而为处分行为的人必须对所处分之物有处分权。因此从要件构成上看《合同法》第五十一条所规定的是“处分行为”的效力待定，而并不影响“负担行为”的效力。对处分行为而言，获得权利人追认或取得处分权，处分行为自始有效；未获得权利人追认或未取得处分权，处分行为自始无效，处分人因不能履行而对已经生效的“出卖他人之物的合同”承担违约责任。

针对“效力待定说”在理论和实践上的不足之处，最高法院新出台的《买卖合同司法解释》明确采纳了上述“完全有效说”。该解释第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的条文，即对无权处分买卖合同生效问题的规定。该司法解释的起草者——最高人民法院民事审判第二庭——在阐释起草该条司法解释的立场时强调了两点理由：首先，《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，是对“合同效力和物权效力区分”的规定。该条已经明确表明，我国立法已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。因此在解释《合同法》第一百三十二条和第五十一条的关系时，应特别注意区分负担行为和处分行为，区分无权变动的原因和结果，区分合同的效力与合同的履行，区分买卖合同和无权处分，即无权处分与合同效力并非必然有相同的结果。其次，现行《合同法解释（二）》第十五条“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持”的规定，已经进一步明确了《合同法》第五十一条的规定。由于违约责任是以存在有效的合同为前提，该条司法解释实际上已经承认出卖他人之物的合同的有效性，即承认了买卖等合同的效力不受 “无权处分”的影响。

因此，《买卖合同司法解释》出台后的这类案件，将被认定出卖他人之物的合同有效，但标的物的所有权是否转移，则处于效力待定的状态。结合本案而言，涉讼的房屋买卖合同当然有效，因各方尚未办理不动产转移登记，故房屋所有权尚未发生转移。