金诺拍案——天津某轨道交通公司与某投资公司等三被告房屋租赁纠纷案

基本案情

原告：天津某轨道交通有限公司

第一被告：A投资发展有限公司

第二被告：B商贸有限公司

第三被告：C房地产营销管理有限公司。

2009年12月，原告与第一被告签订《整体租赁合同》，约定原告将其开发的某轨道交通换乘楼整体租赁给第一被告，租赁期限15年。第一被告在与原告签订租赁合同后，先后与第二、三被告擅自签订了租赁房屋转租合同。随后，第二、三被告对外招商并与大量小商户签订了《商铺租赁合同》。

2012年6月，因第一被告欠付租金，原告诉至二中院。2012年8月20日，二中院下发民事判决书，认定原告与第一被告签订的租赁合同无效并判令第一被告支付房屋使用费1628.6万元。前述判决书生效后原告多次正式发函，要求第一被告返还租赁房屋并配合办理房屋交接手续。但第一被告始终拒绝配合办理租赁房屋交接手续，且租赁房屋由第二、三被告持续违法占用。此外，自2012年9月3日起，因该楼所在的商业广场的经营方（即本案被告方）大额欠缴电力等费用，致商业广场处于停止经营状态。

故原告提起诉讼，要求三被告腾空房屋并按合同约定标准支付实际交还房屋前的房屋使用费。

律师分析

天津某轨道交通有限公司是金诺的常年客户，金诺律师在第一时间介入了诉讼前的准备，代理客户提起诉讼程序。金诺律师深入分析案情后认为本案争议的核心为三大问题：

一、关于腾房义务主体问题

依据《合同法》及《最高院城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人可请求次承租人支付逾期腾房占有使用费并腾空房屋。

本案中，承租人第一被告先后将租赁房屋转租与第二、三被告。第二、三被告取得租赁房屋的使用权后，对外招商并与大量小商户签订了《商铺租赁合同》。故原告提起腾房及房屋使用费之诉，从腾房义务主体分析应当包括租赁房屋的承租人，即第一被告，以及房屋次承租人，即第二、三被告。

二、关于腾房标准问题

关于租赁合同确认无效后的房屋返还标准、腾房标准问题，现行法律法规及司法解释等并未作明确规定，但原告起诉要求将租赁房屋恢复原状并返还的，原告方负有举证证明租赁房屋原有交付状态及房屋占有人装修改造范围（恢复原状的具体范围）的义务。

第一被告取得租赁房屋使用权后，对该房屋进行了整体装修改造；小商户进场经营前，也对承租商铺进行了装饰装修。这使租赁房屋原始交付情况无法确认。庭审中我方提交了《房屋交付确认书》、《换乘楼交接资料》等证据，并申请对涉诉房屋现状予以现场勘查以确认租赁房屋原始交付的情况，明确被告应当恢复原状的范围。但因被告方原因，现场勘查未能顺利进行；且因部分商户未清退，法院考虑到案件的社会影响力，对我方将涉诉房屋恢复原状的诉讼请求最终未予支持。

三、关于房屋使用费的认定问题

租赁合同被认定无效后，租赁房屋仍由三被告持续违法占有，原告进而要求三被告按原合同标准支付租赁房屋使用费。

法院结合三被告间的租赁合同，综合考虑整体租赁合同无效、因停电问题导致租赁房屋无法正常使用及原告未采取积极有效措施维系租赁房屋的原有使用状态，判令第一被告及第二被告按照原租金标准的10%向原告支付占用期间的房屋使用费。金诺律师认为，在租赁房屋整体停业的情况下，第一、二被告并无租金回报等经营收益，若二中院判令其按租金标准支付房屋使用费将有失偏颇，此判决相对公平合理。

案件效果

本案所涉租赁房屋系天津重要的轨道交通换乘楼，涉及众多小商户利益，使得本案社会影响大，极具特殊性及代表性。

在案件审理过程中，金诺律师、原告管理层及相关业务部门多次与法院进行沟通，强调我方的合理主张且取得了良好效果。综合本案一审判决结果及金诺律师诉前相关法律分析，此案一审判决结果基本符合双方的预期与判断。

除本案外，尚存在小商户群诉包括本案原告在内的相关当事人的房屋租赁合同纠纷已由法院立案审理。本案较为圆满的判决结果，不仅维护了客户在本案的合法权益，也为后续群诉案件奠定了合理基调，是最终解决租赁房屋腾房事宜的关键一步。