金诺杂谈| 未实际履行的房屋租赁合同争议如何处理？

在房地产交易市场热度不减的大背景下，律师在日常工作中经常会遇到客户咨询有关房屋租赁合同的相关问题，包括写字楼租赁和商铺租赁等。其中就涉及房屋租赁合同未实际履行争议，即房屋租赁合同生效后承租方因自身原因不按照合同约定缴纳押金、预交租金和物业费，也未接收并实际占用房屋而与出租方之间产生的纠纷。在此情况下，承租方往往认为自己并未实际使用房屋，无需承担任何违约金、租金、物业费等费用；出租方则根据合同约定要求承租方支付押金和房屋空置期间的租金、物业费、以及违约金等。那么在司法实践中双方的主张哪些是可以得到法院支持的呢？

1.承租方未实际使用房屋，是否需要承担违约责任？

首先我们应明确租赁合同本身为诺成性合同，并不以双方实际履行为合同生效要件。依法成立的租赁合同，对双方当事人具有法律约束力。如租赁合同本身系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，则应是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。如有一方未按照合同约定履行义务，除不可抗力事由可免责外，应承担不履行合同的违约责任。承租方在没有相应合同约定的情形下，因自身原因未实际使用房屋，应被认定是违约行为，需要按照合同约定以及法律规定承担相应的违约责任。

2.出租方可否要求承租方支付押金？

在房屋租赁合同中，双方往往约定“租赁期内承租方不得中途解除合同，否则视为承租方违约，房屋押金不予退还”，或针对承租方的严重违约行为均约定“扣除押金不予退还”，因此在房屋租赁合同未实际履行的案例中，也有很多出租人主张承租人支付押金。但通常在司法实践中认为，房屋押金属于质押担保的一种形式。质押是指为担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱或等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同债务时，债权人可从押金中优先受偿。依据我国法律规定，质押合同在质押物交付时方才生效。而在未实际履行的房屋租赁合同纠纷中往往承租方也一直未交付押金，因此按照法律规定，应认定质押合同未生效。故出租方无权依据质押合同要求承租方再行支付押金。因此，律师建议在起草或审议房屋租赁合同时应注意违约条款的制定，不要仅约定为“押金不予退还”，而是要求违约方向守约方“支付与押金同等数额的违约金”。

3.出租方提出支付违约金、租金、物业费的主张能否同时得到支持？

因房屋租赁合同未实际履行，出租方要求承租方按照合同约定支付租金和物业费的主张往往得不到法院支持。但事实上，出租方会因承租方未实际履行合同的违约行为，遭受重新招租房屋空置期间的租金损失，以及在有外聘物业公司的情况下实际垫付的物业费损失。因此，如出租方能够举证证明因承租方违约遭受了租金和物业费等损失，则可以要求承租方支付相当于租金和物业费金额的实际损害赔偿金。此外，出租方通常还会根据合同违约条款的约定，要求承租方支付因其违约行为而应承担的违约金。我国合同法中的违约金作为违约责任的一种形式，同时具有补偿性和惩罚性。但在司法实践中违约金更多是补偿性质的，其与违约造成的实际损失紧密关联。如果合同约定的违约金过分高于实际损失，则法院可以根据当事人的申请适当调低违约金。因此，虽然我国法律并不排斥或禁止实际损失和违约金同时主张，但在司法实践中，出租方主张违约金以及租金和物业费等损失的请求很难同时得到法院支持。