热点关注| 天津市住房限购限贷政策法律解读与风险防范

引  言  

2017年3月31日，天津市政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》。同日，天津银监局、央行天津分行联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，市国土房管局发布《关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知》。在中央坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位之下，三大政策的重磅出台，无疑给津门房市下了一剂猛药。

针对上述限购、限贷政策，金诺律师事务所房地产项目投资开发业务部律师对系列文件相关要点进行梳理，从房地产开发企业角度对文件进行解读，提出可能存在的法律风险及相关应对措施，供企业参考使用。

一.关注竞价模式选择及开发成本测算

根据天津市政府办公厅于2017年3月31日发布的《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）第三条规定，对市场预期较高、可能产生高价地的新出让住宅用地，将采取“限房价竞地价”、“限地价竞自持租赁住房”、“限地价竞棚改安置房”等措施控制地价，以稳定房价市场预期。

上述措施对房地产开发企业的资金投入能力与长期经营能力具有较大考验，因此，企业在参与土地竞价前，需做好开发成本测算及投资节奏控制，如采用自持租赁住房、搭配棚改安置房建设等方式取得土地使用权的房地产开发企业，需额外做好租金回报率测算、棚改周期和建设成本测算等，确保竞得土地收益能够平衡房地产开发企业的整体投入，防范投资风险。

二.据实、合理制定销售方案及定价策略

根据《实施意见》第四条规定，商品房销售定价要遵循据实、合理的原则，对于申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，政府有权实施必要的价格指导；对于不具备商品房销售方案条件的，政府有权暂不核发商品房销售许可证。

因此，房地产开发企业在申报商品房销售价格时，应做好项目周边住房交易价格的调研工作。在政府对新建商品住房价格实施监督、指导的情形下，房地产开发企业可视实际情况加入对周边存量住房交易价格的参考，以更好地确定新建商品房交易价格，提升项目收益。

三.及时办理销售许可相关手续

《实施意见》第五条对房地产开发企业捂盘惜售行为提出明确要求并制定惩罚措施。对取得基础部位验收证明后30日内未按照土地使用权出让合同约定申请办理销售许可手续的，必须在2017年6月1日前申请办理销售许可手续。因此，房地产开发企业需核查在建项目中是否存在已达到出让合同约定期限但尚未办理销售许可手续的情形，如有，需及时办理相关手续，否则企业将面临媒体曝光、列入国土房管局失信企业名单等风险；同时，若出现违约行为，还将导致房地产开发企业在整改完毕前不得以其名义或其母、子公司名义参与本市土地竞买活动的处罚。

四.调整首付款比例的约定

天津银监局、央行天津分行联合发布的《关于完善差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《信贷政策》），对申请商业性个人住房贷款购买住房的最低首付款比例进行调整：在本市无住房且无购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，最低首付款比例为30%；在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，首付款比例调整为不低于60%。房地产开发企业在与购房人签订《新建商品房买卖合同》时，需根据最新《信贷政策》规定，对商品房首付比例约定进行调整，变更合同中对首付款比例的约定条款：

1、对于在本市内无住房、无公积金贷款、也无商业贷款记录的购房人，合同约定商贷首付比例不得低于30%；

2、对于在本市无住房，但有公积金贷款记录的购房人，合同约定商贷首付比例不得低于60%；

3、对于在本市无住房，但有商业性贷款记录的购房人，合同约定商贷首付比例不得低于60%；

4、对于在本市有住房，但无公积金贷款，也无商业贷款记录的购房人，合同约定商贷首付比例不得低于60%；

5、对于在本市有住房，且有公积金贷款或者商业性贷款记录的购房人，合同约定商贷首付比例不得低于60%；

同时需提示房地产开发企业注意：

第一，虽然滨海新区不在此次限购范围之内，但上述规定房屋套数，是包含滨海新区房屋套数在内的全市范围内的总房屋套数。房地产开发企业对上述房屋套数的认定，可以通过商品房销售管理系统进行查询。房屋套数包含已取得不动产权证的现有房屋套数、已网签房屋买卖合同（协议）的房屋套数，共有产权房屋计入居民家庭住房套数。

第二，对贷款记录的认定是否包含异地贷款记录的问题，此次《信贷政策》未作明确约定。但依据北京、上海等地的限购实施情况来看，应包含异地贷款记录。建议房地产开发企业在审核购房人信贷资格时，可参照中国人民银行征信中心出具的信用报告进行认定。

此外，由于自2016年12月16日开始，我市实施个人住房公积金贷款预约制度，导致资金紧张，贷款审核发放周期明显延迟。因此，房地产开发企业与购房人签署《新建商品房买卖合同》时，应注意首付款以外剩余房款的给付约定，对于超过期限未支付剩余房款的，需明确购房人的相关违约责任。

五.严格履行购房资格核验义务

根据《实施意见》第一条规定，本市户籍家庭暂停购买第3套住房；非本市户籍家庭及成年单身人士，暂停购买第2套住房。同时，市国土房管局发布的《关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称《工作通知》）中对房地产开发商在商品住房销售环节的资格核验义务亦作出了新的规定。房地产开发企业在进行商品房销售时，需对购房者购房资格作好审查：

1、购房人为本市户籍居民家庭的，开发商应认真核验购房人的身份证件、户口簿、结婚证（离婚证），并如实填写《购房人家庭情况申报表》；

2、购房人为非本市户籍家庭、成年单身人士的，开发商应认真核验购房人的身份证件、户口簿、结婚证（离婚证）、在本市的社会保险或个人所得税证明，并如实填写《购房人家庭情况申报表》；

在此需要提示房地产开发企业注意：

第一，限购的住房类型包含新建商品住房和二手住房。其中，新建商品住房包含普通新建商品住房、限价商品住房，不含因房屋征收拆迁购买的经济适用住房及定向安置经济适用住房。

第二，“户籍居民家庭”指在公安户籍部门登记的家庭，家庭成员含购房人、配偶及未满18周岁的未成年子女。家庭关系认定依据为户口簿及婚姻状况证明文件，不能提供婚姻状况证明文件的，应出具书面《婚姻状况承诺书》，如成年子女未婚的户口本未录入婚姻状况的需提供婚姻状况承诺书。

第三，集体户口应认定为本市居民；蓝印户口认定为非本市居民；家庭中有一人为本市居民，则家庭成员中以任意一人名义购房均可认定为本市居民；离婚后带未成年子女的按照家庭认定，未带未成年子女的按个人认定。

第四，非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。但补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

根据《工作通知》规定，房地产开发企业及购房人均需对申报信息的真实性负责。若房地产开发企业未充分履行资格核验义务，申报虚假信息，可能存在暂停网上销售、并将违规行为计入房地产开发企业信用档案的风险。因此，在房地产开发企业与购房人签署《新建商品房买卖合同》时，一方面要切实履行自身核验义务，另一方面应在合同中增加购房人对购房资格的承诺声明。

六.禁止伪造、提供虚假证明与虚假资金

此次我市颁布的限购限贷政策，对房地产市场监管工作进行了强化，根据《工作通知》规定，坚决打击房地产开发企业垄断房源操纵市场价格、虚假宣传误导市场预期及提供虚假证明扰乱市场秩序等各类违法违规行为；严肃查处“首付贷”及其他资金违规进入房地产市场行为。采用“首付贷”形式销售住房，对购房对象的风险把控和筛选条件偏弱，若无法还款，会导致更多逾期，加大开发商回款风险。

因此，房地产开发企业在商品房开发建设与销售过程中，严禁虚假宣传、伪造或提供虚假证明、提供虚假资金等违法违规行为，否则房地产开发企业可能面临被公开曝光、暂停网签、行政处罚、停止开展金融担保合作、限制参与土地竞买等风险。