解读：公募REITS新规呼之欲出，律师可以提供哪些服务？

4月30日，证监会和国家发改委联合发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》征求意见稿及起草说明，标志着境内基础设施公募REITS试点正式启动。目前，我国境内尚没有真正意义上的公募REITS。从时点来看，推出基础设施公募REITS，主要是为了有效盘活基础设施存量资产，缓解基础设施投资压力、化解地方债务风险，增强资本市场服务实体经济质效，同时也为我国广大投资者提供了新的投资产品，让普通投资者也能够共享基础设施投资收益。

从《指引》的结构和体例来看，全文共45条，分别从产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等方面进行了规范。《指引》明确提出了对于聘请律师事务所、会计师事务所、资产评估、财务顾问等专业机构，在公募REITS各环节中发挥专业机构作用，准入环节要严控项目质量，并且明确了证监会及相关派出结构对基础设施基金管理人、托管人、律师事务所、会计师事务所等专业机构的监督管理权限。

一、解读基础设施REITS的产品模式

REITs（Real Estate Investment Trusts），是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。REITs起源于房地产领域，随着市场的不断发展，其适用范围也不断拓展，逐渐扩大到酒店仓储、工业地产、基础设施等领域。在本次《指引》中，对于我国公募REITS的范围作出了明确的限定，本次《指引》所称的资产支持证券，是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告【2014】49号）发行的基础设施资产支持专项计划。基础设施包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

根据《指引》征求意见稿的规定，基础设施基金采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构，需要同时符合以下特征：

1、80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产证券持有基础设施项目公司全部股权；

2、基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权；

3、基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；

4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可分配利润的90%。

项目模式示意图 

二、基础设施基金的设立需要符合哪些条件？

三、律所可以提供哪些服务？

1、按照《指引》要求出具法律意见书

《指引》第十二条规定，“申请注册基础设施基金前，基金管理人应当聘请符合条件的律师事务所就基础设施项目合法合规性、基础设施项目转让行为合法性、主要参与主体资质等出具法律意见书”。因此，在申请注册基础设施基金前，需要专业律师对项目进行合法合规性论证并出具法律意见书。

2、对项目进行全面的法律尽职调查

《指引》对基础设施基金项目的尽职调查应涉及的内容作出了列举式的详细规定。从宏观来看，主要内容涉及财务、法律两个方面。《指引》第六条规定，“申请注册基础设施基金前，基金管理人应当对拟持有的基础设施项目进行独立、全面的尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供估值、审计等专业服务，与基础设施资产支持证券管理人协商确定基础设施资产支持证券设立、发行等相关事宜，确保基金注册、份额发售、投资运作与资产支持证券设立、发行之间有效衔接”。其中《指引》第八条规定了基金管理人应当制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程，以及对基础设施项目出具的尽职调查报告应当包括的十项内容。对于基础设施项目的法律权属、及是否存在抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制和应付未付义务；同业竞争及关联交易情况；基础设施项目的所有权和特许经营权权属等问题都是需要在尽职调查中体现的法律层面的重要内容。

3、配合起草、修订审批文件与各项配套协议

在项目申报、审批、运行过程中的各项法律文件需要律师配合进行合法合规性审查。律师可以协助起草基础设施基金项目中需要申报、审批的各类文件以及提供项目配套的协议和合同。

4、协助起草、修订需要按照证监会要求披露的各项法律文件

本次《指引》，坚持以信息披露为中心，旨在确保基础设施项目公开透明。《指引》除要求基础设施基金进行常规基金信息披露外，还要求重点披露基础设施项目与原始权益人信息。从发行环节到运作环节的临时披露到年度报告，《指引》提出了详细的信息披露程序和内容层面的要求。例如，基础设施基金经中国证监会注册后，基金管理人应当在基金份额公开发售3日前，依法披露基金合同、托管协议、招募说明书、基金份额发售公告、基金产品资料概要等法律文件。其中，基金招募说明书中要求对基础设施项目所属市场概况和合规情况、关联交易情况等进行披露，是项目需要重点关注的法律相关内容。

律师事务所作为被聘用的第三方专业机构，应当本着恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉、客观中立的原则，严格遵守法律法规、恪守职业道德、执业准则和行业规范，专业审慎的出具法律意见。《指引》第四十四条也明确对律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、财务顾问等专业机构违反《指引》及法律法规、监管规则、执业规范和其他业务规则的情况，证监会有权对上述机构采取责令改正、监管谈话、出具警示函、责令公开说明、责令定期报告、暂不受理与行政许可有关的文件、将相关责任人员认定为不适当从事证券基金服务业务人选等行政监管措施。