金诺法谈 | 合法转租行为解析

房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。鉴于目前市场上转租行为十分普遍，因此确定如何建立合法、有效的转租关系以维护各方当事人的合法权益显得尤为重要。而合法转租构成要件主要包括：

一、转租行为需经出租人同意

《民法典》第七百一十六条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

条文解析：同意可以分为事先同意和事后的同意。事先的同意即承租人在转租前即向出租人提出转租请求，出租人以明示方式同意其转租。事后的同意本质上为追认。追认可以采取明示的方式是毋容置疑的，默示是否可以构成追认的表示方式，法律亦做出了规定。根据《民法典》第七百一十八条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”在理论上，“知道”是指有直接的证据证明行为人知道某种状态；“应当知道”是指虽未有直接证据证明行为人知道某种状态，但根据一个理性的人或者按照一般人的普遍认知能力可以推断出行为人应当知道某种状态。

在司法实践中，法院通常从以下几点认定出租人“应当知道”：

1.租金、水电费的缴纳

案例：（2019）粤03民终16593号民事判决书

法院认为：科曼医疗在实际使用房产之初即在泛海物业公司办理入住手续，此后一直以自己名义独立缴纳物业管理费、水电费等一切物业费用，可见衡韵公司并未刻意掩藏转租行为且泛海物业公司对转租情况自始知晓。据通海公司自述，其与泛海物业公司为同一老板实际控制，故通海公司实际知晓转租行为的可能性很大，且基于两家公司的关系，原审认定其应当知道相关情况，并无不当，本院予以确认。

2.租赁合同及转租的时间长短

案例：（2022）津02民终301号民事判决书

法院认为：对于转租问题，《天津市房屋租赁合同》第七条约定：“甲方允许乙方将承租的部分房屋转租给第三人使用，但乙方不得将承租的房屋全部转租给第三人，转租期限不得超过本合同约定的终止日期”，案涉房屋转租事实距本案争议已有三、四年之久，华厦公司称对转租不知情不符合常理，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，应推定华厦公司已知晓并认可转租事实。

3.出租人距离租赁房屋的距离

案例：（2021）豫10民终4058号民事判决书

法院认为：关于陶北村委会将案涉土地转租是否经王凤云同意的问题，王凤云家与案涉土地距离不远，其与李军强也认识，自2016年2月将案涉土地转租给李军强至一审立案已超过五年，在转租行为长时间存在的情况下，王凤云主张其对转租事实不知情不符合生活常理，也无充分有效证据证明，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”的规定，应视为王凤云同意陶北村委会将案涉土地转租给李军强。

4.租赁房屋用途

案例：（2017）最高法民申3990号民事裁定书

法院认为：案涉门店涉及的江西汇仁堂药品连锁有限公司朝新店、百姓缘药房均成立于《租赁合同》之前，经营地一直未变；南昌市西湖区煌上煌团结专卖店、南昌市西湖区绝味团结专卖店、南昌市西湖区中惠电子数码通讯经营部的经营者分别于2012年1月15日、2011年1月28日、2011年3月21日签订现经营地的租赁合同；南昌市西湖区鸿团旺中旺食品超市的经营者就现经营地签订的租赁合同约定租赁期限为2012年2月29日至2017年2月29日。按照常理，各商户经营期间均会悬挂招牌、营业执照，且本案中林源商贸城、木材厂的住所地与案涉门店相同或相近，因此，即使力远投资公司存在转租行为，木材厂亦理应知道或者应当知道转租的事实，但木材厂未在知道或者应当知道转租事实之日起六个月内对转租行为提出异议。

二、除出、承租双方另有约定外，转租合同期限不得超过承租人剩余租赁期限。

《民法典》第七百一十七条规定“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”

条文解析：本条规定转租合同中约定的转租期限超过承租人剩余租赁期限的，该约定只要不存在《民法典》规定的无效事由即为有效。次承租人也因此取得相应的权利，但该权利仅对出租人不产生约束力。原租赁合同届满后，出租人可以要求次承租人限期返还租赁物，次承租人则可依据转租合同的约定向承租人主张违约责任。

案例：（2021）津03民终6930号民事判决书

法院认为：转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。本案中，高新药业对外租赁期限至2021年5月22日止，故盛世通公司不享有2021年5月22日之后的案涉场地使用权，亦不具有收取2021年5月22日之后租金的权益，盛世通公司应向嘉颖配货退还多收取的2021年5月23日至2021年6月14日的租金28,750元（450,000元÷12÷30×23）。盛世通公司同意退还水电费8,748.6元及支付集装箱使用费5,200元，一审法院予以照准。嘉颖配货主张退还一个月的场地建设费，缺乏合同依据，一审法院不予支持。盛世通公司与嘉颖配货在均明知所有权人系高新药业的情况下未与高新药业核实租赁期限问题，一定程度上放任了超期转租情形的发生。综合租赁合同履行情况，嘉颖配货亦陈述其自2021年5月22日至6月10日陆续腾空场地，故一审法院酌定盛世通公司赔偿嘉颖配货18,750元。