金诺法谈 | 城市更新——天津城市更新相关政策法规解析（下）

前  言

本文为本系列开篇文章的下半部分，继梳理城市更新的政策背景、天津市的主要任务、城市更新的实施方式、政府与市场主体的主要工作之后，重点对规划、土地、房地产与审批层面的支持政策与要求进行整理和介绍。

三.规划政策

规划政策支持主要体现在放宽规划指标、优化建设管理、完善保护措施三方面，具体包括：

1、可适当放宽容积率等规划指标，允许建筑高度适度提高，但各类用地容积率原则不应突破《天津市控制性详细规划技术规程》。

2、增加非独立占地的公共服务设施、市政基础设施的建筑规模可不纳入地块容积率计算。

3、对于老旧房屋改造提升改建类项目，道路红线在满足消防、安全的前提下，可按照现有道路控制，绿地率按照不低于现状水平控制，建筑密度按照不高于现状水平控制，建筑规模增加应不大于现状权属建筑规模的15%。

4、老旧房屋改造提升改建类和城市更新综合整治类项目、既有居住区内老旧房屋改造提升重建类和城市更新拆除重建类项目，其建筑退线应与周边建筑退让协调；采光、通风、防灾、管线埋设、视觉卫生、燃气等应符合国家和本市规定。

5、老旧房屋改造提升改建类和城市更新综合整治类项目的日照、消防不应低于现状水平，配套公共服务设施可由区人民政府按照区域统筹平衡。

6、既有居住区内老旧房屋改造提升重建类和城市更新拆除重建类项目不得占压规划道路等规划公共设施用地，新建住宅大寒日日照时数不应低于1小时。

7、对历史文化街区内的非保护性老旧房屋，在尊重街区整体格局和风貌的前提下进行创新性更新改造、持续利用。

8、在老旧房屋改造提升项目地块内难以增加容积率等规划指标或为城市更新项目额外提供公共绿地、广场的地块，可以按照国土空间规划实行异地补偿。

9、非保护性的老旧房屋半地下室可以调整至地坪之上，建筑高度可按地下室高度增高，但应符合国家法律法规和历史文化街区保护规划的相关要求。半地下室面积已登记但未在历史文化街区保护规划建筑面积指标中体现的，可直接调整该规划建筑面积指标，无需履行保护规划修改程序。

10、在符合已批准的保护规划的前提下，历史文化街区内城市更新项目鼓励规划用地性质兼容与混合。兼容用地是指保护规划中单一性质用地可兼容不超过现状地上权属建筑规模15％的其他性质建设内容。

11、非保护性的老旧房屋进行改建、重建时，间距、退让、绿地率、日照等指标按照不低于现状水平控制，建筑密度按照不高于现状水平控制；为满足消防、市政公用等专业管理要求及因加装电梯等原因需增加面积的，可适当调整建筑面积及轮廓线，并依法履行保护规划修改程序。

12、对各类更新改造项目，各区政府按照《住房和城乡建设部办公厅关于在城市更新改造中切实加强历史文化保护坚决制止破坏行为的通知》（建办科电〔2020〕34号）要求，需组织开展历史文化资源调查和组织专家开展评估论证，确保不破坏地形地貌、不拆除历史遗存、不砍老树。对改造面积大于1公顷或涉及5栋以上具有保护价值建筑的项目，评估论证结果要向市住房城乡建设委报告备案。涉及历史文化街区的，评估论证结果要向市规划资源局备案。

13、涉及控规修改的城市更新项目，城市更新实施计划编制工作应与控规修改必要性论证工作依法同步开展，城市更新实施方案应与控规修改方案编制工作同步开展，同步履行征求意见等相关程序。

四.土地和房地产政策

土地政策支持主要体现在支持土地使用权人自主更新、支持存量闲置用房利用、支持探索供地政策三方面，具体包括：

1、依据经批准的项目实施方案，不改变土地用途的，其中：（1）不增加建筑面积的，不再收取土地价款，土地维持原供地方式，可不再办理新的供地手续；（2）新增建筑面积为非经营性的，不再收取土地价款，土地维持原供地方式，可不再办理新的供地手续；（3）新增建筑面积为经营性或用于销售产权的，采取按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额方式补缴土地价款，由各区规划资源分局负责签订相关出让合同（出让补充合同）。

2、依据经批准的项目实施方案，改变土地用途的，其中：（1）土地用途变更后，符合划拨用地目录的，由各区规划资源分局负责办理土地划拨手续；（2）土地用途变更后，不符合划拨用地目录的，采取按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额方式补缴土地价款，由各区规划资源分局负责签订出让补充合同。上述两种情形中，土地使用权人单独或以入股、出租等方式联合其他市场主体，利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施以及兴办国家支持发展的各类产业的，可在5年过渡期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。过渡期内用于建设各类产业的用地不得分割转让、房屋不得分割销售。

3、不改变土地权利人的项目，按照上述土地政策执行。改变土地权利人的项目，具体为：（1）符合划拨用地目录的，由各区规划资源分局负责办理土地划拨手续；（2）不符合划拨用地目录的，根据城市更新项目具体情况，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让等方式。按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。土地出让价款由市规划资源局或各区规划资源分局委托第三方评估机构评估，扣除行业主管部门审核的城市更新项目成本后，剩余部分作为土地出让底价。土地出让底价原则上不得低于土地出让评估价格的25％和四项政策性费用之和。土地出让底价按照现行土地公开出让程序，由市规划资源局或区政府在报送市领导小组集体决策审议同意后，报市政府批准。经有批准权的政府批准，土地出让金可在一年内分期缴纳。

4、城市更新项目不涉及新供地的，土地使用权原为出让的，土地使用权年限与原土地出让合同保持一致；土地使用权原为划拨的，土地使用权年限与原划拨规定的年限保持一致。城市更新项目涉及新供地的，重新设定土地使用权年限，土地使用权年限不得超过相应用途国家规定的最高供地年限。

5、土地使用权人单独或以入股、出租等方式联合其他市场主体，利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施以及兴办国家支持发展的各类产业的，可在5年过渡期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。

6、在不违反规划且征得居民同意的前提下，各类更新改造项目周边的边角地、夹心地、插花地等存量土地可以一并纳入更新改造范围。

7、对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。

8、棚改剩余安置地块和安置房源可用于老旧房屋改造提升腾迁安置使用。

9、老旧房屋改造提升后的房屋单套面积增加的，由房屋产权单位（产权人）、承租人按照改造协议的约定交纳改造成本费，维持原房屋产权类别不变。

10、改造提升后的房屋为成套住房且符合公有住房出售条件的，可按照房改售房政策向承租人出售产权。

11、改造提升后的增量房屋和腾空房屋，在安置回迁住户基础上有剩余的，符合法律法规规定的可转让房屋使用权或产权。

五.审批政策

1、不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。

2、涉及国有建设用地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖等方式实施，在供地前按照不动产登记有关规定办理注销登记手续。

3、关于老旧房屋及老旧小区改造提升项目，土地使用权人或更新改造项目实施主体向各区规划资源分局申请办理供地手续的，各区规划资源分局根据规划条件或用地预审与选址意见书开展地价评估、编制土地供应方案等工作，报经各区政府批准后办理供地手续，办理建设用地规划许可证。

4、关于城市更新项目。不改变土地权利人的，按照老旧房屋及老旧小区改造提升项目有关政策执行，由土地使用权人或城市更新项目实施主体向各区规划资源分局申请办理供地手续。各区规划资源分局根据规划条件开展地价评估、编制土地供应方案等工作，报经各区政府批准后办理供地手续，办理建设用地规划许可证。改变土地权利人的，用途符合划拨用地目录的，由城市更新项目主体向各区规划资源分局提出申请，各区规划资源分局根据用地预审与选址意见书等编制土地供应方案，报经各区政府批准后办理供地手续；不符合划拨用地目录的，按照现行土地出让程序，由市规划资源局或各区规划资源分局编制土地供应方案并履行报批程序后实施出让。

5、以划拨方式供地的，建设单位应当向各区规划资源分局申请用地预审与选址意见书；以出让方式供地的，城市更新项目实施主体应当在国有建设用地使用权出让前向各区规划资源分局申请规划条件。取得合法手续的国有建设用地使用权人自主实施城市更新的，国有建设用地使用权人应向各区规划资源分局申请规划条件。

6、在历史文化街区核心保护范围内，新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施的，更新改造实施主体依据相关法律法规，至各区规划资源分局办理规划、土地手续。各区规划资源分局在核发建设工程规划许可证前应当征求区文物主管部门的意见。在历史文化街区核心保护范围内，拆除历史风貌建筑以外的建筑物、构筑物或者其他设施的，应经各区规划资源分局会同区文物主管部门批准。

7、可将工程建设许可和施工许可合并办理，简化相关审批手续。

8、不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查，相关各方进行联合验收。

9、建设项目不增加建筑规模、不改变规划性质、不过大调整建筑风格形式的，以及涉及既有住宅加装电梯的，免于办理建设工程规划许可证。