金诺法谈 | 商品房住宅小区车位归属之争——开发商是否有权出售小区地上车位？

一.前言

近年来，因商品房住宅小区内车位的权属问题，引发了大量的诉讼案件，其中较为典型的一类案件是因开发商向业主出售占用小区共有部分的地上车位而引发纠纷的案件。笔者结合相关法律规定以及2021年第2期《最高人民法院公报》选登的（2017）最高法民申2817号民事裁定书，对题述“开发商是否有权出售小区地面车位？”这一问题进行研究，以供各位读者参考。

二.相关法律规定

通过对法律法规及有关司法解释规定的梳理，结合相应的历史沿革，针对小区车位的归属问题主要有以下规定：

（一）《物权法》

第74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（二）《民法典》

第275条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第276条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（三）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020）》

第5条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第6条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。

三.2021年第2期《最高人民法院公报》选登裁判文书中的观点

最高人民法院在审理重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案作出的（2017）最高法民申2817号民事裁定书中明确了以下观点：

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

四.笔者分析

通过上述法律规定可知，法律上将小区内的车位、车库区分为了两种类别，第一种是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，第二种是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，并对两种类型的车位、车库的归属或确定归属的方式分别作出了规定。

关于第一种建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库。依据《民法典》第231条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”开发商作为小区的建设单位，因合法建造的事实行为而应天然享有这部分车位、车库的所有权，且结合法律的规定可以通过出售、附赠或者出租等方式与业主约定这部分车位、车库的归属。但需要注意的是，实务中对于规划车位的处置争议往往发生于地上规划车位所占用的土地是否因属于业主共有，而导致开发商无法依合法建造的事实行为原始取得车位所有权，继而引发对地上规划车位处置的合同效力争议。通过对早期《物权法》出台前关于规划车位的条款变化，以及随后各地高院相关判决的梳理，直至最高院上述民事裁定的作出，发现对于规划车位的归属问题上最高人民法院也有一个思路的变化。而最终，对于地上车位的权利归属，各地法院的主流观点倾向于认为规划不能作为确认所有权权属的依据，在取得地上车位权属时要根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定判断是否可以成为业主的专有部分，如不能办理产权登记则不能以规划车位确认属于开发商所有，因此法院在实务中往往倾向以土地使用权归业主共有为名判决地上车位合同无效。

关于第二种占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应当是指未经过规划的车位，因该部分车位并不存在于小区建设的规划之中，且所占用的道路或场地为全体业主的共有财产，不具备成为《民法典》第六章所称的专有部分的条件，依据该条文的规定应为业主共有。

综上所述，笔者认为《民法典》第275条第1款中所规定的“规划内车位”应当理解为经规划许可，在房屋正式销售之前已经明确存在，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。对于无法办理产权登记的地上车位，因其仅附着于小区土地上，无法办理产权登记，实质上属于建设用地使用权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，建设单位将房屋销售完毕后，小区建设用地使用权就转移为业主共有，故此类地上车位在目前法院裁判实践中多数被认定为无法成为特定人所有的专有部分。因此，我们需要提示开发建设单位注意，不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，开发商不能通过出售、附赠或者出租等方式与业主约定该部分地上车位的归属。