金诺法谈 | 爱“屋”及“屋”-工商业屋顶分布式光伏项目产调，关注什么？

前 言

工商业屋顶分布式光伏电站项目一般依附屋顶而建，如工业厂房、车间等建筑物的屋顶，鉴于光伏项目投资相对较大，故为避免因光伏项目所在屋顶及建筑物权属争议、权利瑕疵等导致项目电站权益受损，除了对屋顶面积、荷载、锈蚀、漏水等情况勘查评估外，在项目开展前，电站投资方应对光伏项目附着的建筑物及土地开展产调以排查风险。本文简列产调中关注点如下，供屋顶光伏电站投资方参考：

关注一  光伏项目所在建筑物权属情况，建筑物是否取得不动产权证？

工商业屋顶分布式光伏项目中，投资方通常以直接租赁或通过合同能源管理以优惠电价“换”屋顶使用权的方式实现屋顶利用，作电站建设、运营，而屋顶电站生命周期一般为20年左右，相对较长，故建筑物是否已经取得权证、权属是否清晰、权属有无争议是投资方相对稳定运营电站的基础，投资方应给予充分关注。

关注二  如屋顶所在建筑物已取得不动产权证，则应结合权证信息，进一步关注：

1. 项目相对方是否为建筑物权利人，有无其他权利共有人？如经核实，建筑物权证显示的权利主体并非与投资方接洽的项目相对方，则需要关注相对方权利来源如房屋权利人的授权、租赁或其他法律关系等，并留存相应文件。

2. 建筑物所在土地是划拨取得还是出让取得，如是划拨取得，则应关注项目所在地政府用地规划，规避建筑物及所在土地被征收且无补偿的风险。

3. 建筑物剩余使用年限能否满足电站投资预期成本回收及收益实现。

4. 现场踏勘的建筑物情况与权证记载的面积、坐落等是否一致，避免电站建设在“违章建筑”上。

5. 建筑物有无抵押、司法查封等权利负担或限制情况？

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第十四条规定的“买卖不破租赁”的两项例外情形：“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；及房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，则：如电站拟利用建筑物在屋顶租赁（含备案）或签订合同能源管理协议前已被司法查封，则因风险较大，投资方应对是否开展项目谨慎决策。如电站拟利用建筑物在屋顶租赁（含备案）或签订合同能源管理协议前已作抵押登记的，如投资方仍坚持开展项目，则建议在项目开展前取得抵押权人同意出租屋顶或开展光伏电站项目并承诺后续行使抵押权仍维持租赁或合同能源管理所涉法律关系的书面文件。

关注三  如屋顶所在建筑物未取得不动产权证，则需关注：

1. 建筑物未取得不动产权证的原因，预期取得时间为何？必要时，建议投资方前往建筑物所在地不动产登记部门、规划部门等进行走访或沟通确认。

2. 建筑物是否取得建设工程规划许可证，是否按照建设工程规划许可证的规定建设？

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”

故在建筑物无产权证且未取得工规证的情况下开展项目，则存在租赁或其他协议被认定无效造成损失的风险，故投资方应综合评估风险，对是否开展项目谨慎决策。

需要提示的是：因公开渠道查询信息或存在滞后、相对方提供文件难以考证真实性等因素，就建筑物权属、权利负担、租赁备案情况等仍建议投资方前往建筑物所在地不动产权登记中心等政府相关部门走访核实或委托专业机构作相应尽职调查。

结语

● ●

屋顶工商业分布式光伏项目前期投资数额较大且成本、收益回收期较长，笔者期待通过本文为项目投资方做好光伏项目屋顶及建筑物产调，排查、规避风险，提供思路。