金诺法谈｜《民法典》下 “转租”法律关系浅析

前  言 -“转租"

日常经济生活中的“转租”从法律关系角度可以分为两种类型：一是租赁物的转租，承租人与次承租人签订转租合同在租赁物上为次承租人再行设定新的租赁权；二是租赁权的转让，承租人与新的承租人签订转租合同将租赁权转让给新的承租人，原承租人退出原租赁合同关系。本文论述的主要是租赁物的转租情形，因此在此种转租情形下，成立了两组独立的租赁合同关系，三方当事人包括出租人、承租人、次承租人均处在租赁物占有使用和租金支付的权利义务关系之中，具有适用三方关系法律规则的特殊性和必要性。

根据《民法典》第七百一十六条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”在租赁物转租情形下，转租关系转租行为本身会产生如下的法律效力：

一、转租对出租人与承租人之间的效力

在转租行为发生前，出租人与承租人为单一的租赁关系，而转租行为发生后，出现了新的租赁关系，使得同一租赁物上出现了两份租赁合同，即原租赁合同与转租合同。原租赁合同与转租合同并存时，虽然存在多个主体和多重法律关系，但在合同相对性原则的作用下，原租赁合同关系的效力不受影响。两个租赁合同均在特定的当事人之间发生法律拘束力，只有当事人一方能基于一个租赁合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能突破合同相对性向与其无合同关系的第三人提出合同之债，合同当事人也不能擅自为第三人设定合同上的义务。也就是基于此，如因次承租人的行为造成租赁物损失的，应由承租人向出租人承担违约责任，对次承租人原因造成租赁物的损失承担赔偿责任。关于租赁物的损失，不仅包括租赁物的自身价值贬损还应当包括出租人因此而减少的可预期利益租金损失。

二、转租对承租人与次承租人之间的效力

转租的成立使承租人与次承租人之间产生租赁关系，此种租赁关系与普通租赁关系并无不同，承租人则成为转租合同中的出租人，次承租人则为转租合同关系中的承租人。但是值得注意的是根据《民法典》第七百一十七条规定“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”因出租人并非转租合同当事人，转租合同所约定的包括租赁期限在内所有权利义务仅在承租人与第三人之间产生约束力，出租人不受转租合同约定的限制。对于超出原租赁合同所约定的租赁期限的部分，承租人在实质上并未得到出租人同意，仍具有擅自转租的性质，除非出租人与承租人另有约定，否则对出租人不具有法律约束力。此外，因承租人对租赁物享有的权利义务来源于租赁合同中与出租方协商一致后从出租方处取得的的占有、使用权利，转租合同关系亦必然依附于原租赁合同关系。如租赁合同约定的租赁期限届满，出租人行使取回租赁物的权利，则承租人将面临对次承租人违约情况。

三、转租对出租人与次承租人之间的效力

从本意来说，转租的成立并不致使出租人与次承租人之间发生直接的法律关系，但因转租行为有利于交易流转，一定程度上提高租赁物使用效率，因此不宜绝对禁止，为保护转租各方当事人权利，《民法典》第七百一十九条对次承租人代偿请求权及追偿权进行了规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”由于次承租人并非租赁合同当事人，替代承租人向出租人支付租赁合同项下款项，系代为履行承租人的合同义务，可以产生清偿债务之法律效果。在租赁合同项下，出租人的主要权利是收取租金获得收益，由债务人之外的第三人代为履行金钱给付义务，通常并不会对债权人造成损失，即由次承租人代为支付租金并不会给出租人造成损失。如果因承租人拒绝履行租金支付义务，导致转租合同无法继续履行，直接对次承租人占有使用租赁物的利益产生影响，不利益交易关系的稳定。

但需要注意的是如果转租合同违法无效，因次承租人自始不能取得对租赁物的合法占有、使用权，因而也没有必要进一步赋予其租金代偿请求权。此外，次承租人向出租人支付承租人欠付的租金及违约金，系代承租人履行债务，次承租人可以基于该代偿事实获得对承租人的追偿权。而在转租合同项下，次承租人负有向承租人支付租金的合同之债，根据《民法典》第五百六十八条规定，上述债权债务可以抵销，在次承租人实际代为支付租金和违约金超出其应付的租金数额的，自然的可以向承租人追偿。

最后，需要注意的是虽然法律赋予了次承租人的代偿请求权以维护各方当事人之间的权利义务平衡，尽量维持交易稳定，但毕竟出租人与次承租人间不存在直接的合同关系，因此出租人向次承租人直接要求支付租金的请求权基础并不具备。当然也有例外情形，就是承租人怠于行使对次承租人的债权请求权侵害出租人利益了，并且符合代位权行使条件时，出租人才有可能获得向次承租人主张权利的法律依据。