金诺法谈｜浅析获取房地产项目的交易对价（二）

前文中（详见：浅析获取房地产项目的交易对价（一）），笔者从交易对价的含义、逻辑等方面对交易对价做初步的浅析。本文给大家分享一个曾接触过的“另类”交易对价的项目类型，即惠州的旧改项目。之所以说它另类，就是因为测算逻辑与通常逻辑不太一样。

众所周知，旧改项目具有很强的地域性，惠州更不例外，一般情形下，在惠州尤其是惠阳的旧改系指留用地开发。

根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》规定，留用地是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。

据此可知，“留用地”不是一个肉眼可见的土地，而是一个“指标”，即被征收的村集体因为土地被征收而享有的可以获取用于发展生产的建设用地的指标。

单纯按照政府的规定，留用地开发的正常主线为：村集体向政府申请获取留用地指标，并将该指标落位在某块土地上，由村集体负责出资，完成即将落位土地的拆迁清表工作，并办理收储和挂牌手续，并按照当地政府规定，土地出让金返还给村集体。但由于村集体前期没有资金，有赖于和开发商共同开发完成，所以当地将此种旧改方式也称为村企合作开发。

在惠州当地的留用地开发实操过程中，开发商与当地企业合资成立项目公司。由项目公司前期配合村集体完成留用地指标申请、拆迁清表、收储、沟通政府设定挂牌等相关工作。待项目公司摘牌后，回购合作方（当地企业）股权，并于开发完成后按照预先拟定的分配比例，向合作方和村集体分配一定比例的商品房。

我们以一个具体的例子来形象的了解一下：

土地面积（拟落位）：50000㎡ ，容积率：3.0 ，预计挂牌单价：4000元/㎡，分配村集体及合作方20%的商品房，前期拆迁补偿款为5000万（青苗补偿款），回迁物业建安单方造价：3000元/㎡，交易综合单价5000元/㎡。

首先， 交易综合单价5000元/㎡应理解为一个“摘牌价”、“获取价格”，是在与合作方接触之初，开发商结合项目当地的基本情况、市场情况、销售方式等因素计算，再根据投资测算的利润率红线倒推计算而得。据此，可以理解为开发商的交易对价，即开发物业面积12,0000㎡（5000㎡×3×80%）×楼面价5000元/㎡=6亿。该交易对价为开发获取此项目的全部价款（由于篇幅原因，暂且不展开列举税费负担问题）。

其次，再按照项目实际情况分列为若干分项对价，即：①前期费用5000万补偿款；②出让金6亿（150,000㎡ ×4000元/㎡）；③回迁物业建安费用9000万（30,000㎡×3000元/㎡）。

但是，综上计算，分项对价计算出来已经超过了锁定的交易总对价。为保证开发商可按照商定总对价获取土地，则超出部分从土地返还款（即政府返还给村集体的出让金）中获取。即土地返还款=总交易对价-（①＋②＋③）=6亿-7.4亿=-1.4亿。故此，开发商有权从政府返还给村集体的土地出让金中获取1.4亿，剩余部分由合作方与村集体另行分配。

通过上述的例子不难发现，惠州村企合作的交易对价的计算逻辑和正常逻辑有些不太一样，即用一种逆向的“倒推”逻辑，先锁定交易对价，再按照分项对价去排布，最后用土地返还款进行最终调整，以确保按照锁定的交易对价去获取土地。

从律师角度，此种“倒推”逻辑的成因也难以从一个法律角度给出明确的答案，只能猜想，逻辑或者说一种操作惯例是开发商获取项目时对拿地成本的结果导向的体现，只有精确控制实际的拿地成本，才能保障项目各项经营指标的实现。

另外，也更可以看出，不同类型的项目往往会出现不同的测算逻辑。而对于律师，不管什么项目、什么逻辑，在草拟交易文件的过程中就要抓住重点，即关注交易对价的调整机制。卖个关子，详见后续推出的《浅析获取房地产项目的交易对价（三）》。