金诺法谈｜全装修商品房广告宣传及样板间相关问题讨论

“全装修商品房”又称“精装修房”，原建设部编制的《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号）称之为“全装修住宅”、“全装修成品房”，是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》规定，“本办法所称商品住宅全装修（以下简称全装修），是指商品住宅交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成，厨房和卫生间的基本设施安装到位”。

全装修商品房最大特点，即其包含毛坯房部分，也包含装修工程部分。全装修商品房的交付标准相比毛坯房要求更高、更为复杂。

商品房买卖合同司法解释第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

但是一般而言，开发商会在购房合同中补充约定不以广告宣传、样板房展示情况等作为全装修商品房的交付标准，从而规避对购房者承担相应责任。针对这种情况，江苏省高院发布的《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》规定“商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致之处有明确具体特别约定的，从其约定，但未对买受人进行提示或者说明的除外”。因此若开发商并未购房人就广告宣传与样板房与实际商品房情况间作提示或说明，并在商品房买卖合同中做特别约定，则开发商不得概括性约定排除广告宣传、样板房对装修质量要求的约定。

笔者认为该裁判准则对于全国各地法院具有借鉴意义，有利于防止开发商利用合同条款约定规避自身责任，可以更好维护购房人的合法权益。

样板房作为对于全装修商品房质量标准最为直接的展示，也是开发商最为常用的宣传展示手段。但是在全装修商品法规买卖合同纠纷中也经常出现交付全装修房与样板房相差甚远的情况。一旦发生纠纷，购房者往往难以通过样板房向法院举证开发商宣传时承诺的交房标准。

江苏省高院的《审理指南》规定“出卖人设置样板房的，交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为认定装修质量要求的依据”。《审理指南》同样支持将样板房作为认定开发商交房的标准之一。

长期以来，各地对于是否需设置样板房，样板房保留时间等问题，各地均有不同的规定。江苏省住建厅印发的《关于落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》规定“房地产开发企业在预售商品住房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品住房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品住房应当与样板房一致。鼓励在样板房内布置工艺样板区，样板房和工艺样板区保留至项目交付三个月后。”《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》规定“房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。”《青岛市住房和城乡建设局关于进一步加强新建商品住宅全装修建设管理的通知》规定“房地产开发企业应当按交付标准在实体房源或销售区域设置实体交付样板房。……交付样板房要真实反映户型、结构、交付标准和施工质量，与实际交付保持一致。交付样板房须在取得预售许可证前建造完毕，保留时间自全部交付之日起不少于6个月，或采取公证的方式将样板房的详细情况予以保留。”河北省住房和城乡建设厅发布的《关于推进新建住房全装修工作的意见》规定“开发企业建设全装修住宅，应在销售楼盘内建造实体装修样板房，向购房者展示交房标准。样板房要真实反映装修标准和施工质量，全装修住宅交房时的装修质量不能低于样板房水平，样板房在购房者入住前不得拆除”。

目前部分省份将设立样板房作为必须条件，且要求样板房需保留至全装修商品房交付后三到六个月。但是也有部分地区如广东省珠海市不要求以样板房作为全装修商品房交付标准。

笔者认为，对于购房者而言，全装修商品房相比毛坯商品房更难以预估其成品质量及状况，在购房者决定购房时具有更大的不确定性与风险。因而出于规范房地产市场销售行为，维护购房者合法权益的角度，有必要立法要求开发商在销售全装修商品房时设立样板房，并将样板房保留至交房后六个月以上。