金诺法谈｜浅析获取房地产项目的交易对价（三）

案例1： 若目标地块中经政府部门批准的可售住宅计容建筑面积少于****平方米，乙方有权在应付给甲方的任何一笔股权交易价款中扣除对应的金额。计算方式：扣除金额=减少的可售住宅计容建筑面积占约定可售住宅计容建筑面积的比例×土地出让金与暂定股权总交易价款之和。

若目标地块经政府部门批准的保障房建筑面积比例（经政府部门批准的保障房建筑面积/约定可售住宅计容建筑面积）大于2.5%，乙方有权在应付给甲方的任何一笔股权交易价款中扣除对应的金额。计算方式：扣除金额=（经政府部门批准的保障房建筑面积比例-2.5%）×土地出让金与暂定股权总交易价款之和。若因保障房建筑面积比例增加导致目标地块中经政府部门批准的可售住宅计容建筑面积减少，则乙方仅扣除本款金额。

在这个案例的交易架构中，甲方作为当地企业，负责与政府进行对接，配合政府进行土地一级开发，并协调按拟定的规划条件挂牌；乙方为开发商。双方合资成立项目公司负责目标地块的参拍，待获取土地后，甲方退出，乙方以股权转让对价的方式向甲方支付对价。乙方作为目标地块实际、最终的开发主体，最终所关注的就是目标地块的货值，而可售计容建面、配建保障房的建筑面积变化直接决定了货值。为了保证乙方的权益，须设定交易对价的交易机制予以补偿，将股权转让价款与具体规划条件直接挂钩。

案例2：甲方承诺目标地块容积率应不低于2.0（如目标地块分批次挂牌出让，则每次挂牌出让的地块容积率均应不低于2.0）。

若公告文件显示容积率未达到2.0，则甲方须支付乙方交易补偿金，计算方式：交易补偿金额=减少的容积率占约定容积率的比例×暂定交易价款总额（或者该次挂牌出让地块的暂定交易价款）。

若公告文件显示容积率超过2.0，则乙方须支付甲方交易补偿金，计算方式：交易补偿金额=增加的容积率占约定容积率的比例×暂定交易价款总额（或者该次挂牌出让地块的暂定交易价款）。

上述案例的交易架构中，甲方作为当地企业配合政府进行土地一级开发，并协调政府按拟定的规划条件挂牌；乙方为开发商拟参与竞拍。待获取土地后，乙方以实际的土地出让金低于甲乙双方“约定”的数值部分作为交易对价支付给甲方。对该案例而言，乙方同样最终所关注的就是目标地块的货值，而容积率的变化决定了货值。为了保证乙方的权益，设定交易对价的调整机制，将股权转让价款与具体规划条件直接挂钩。

案例3：若目标地块挂牌起始价格或竞买价格大于***万元/亩，则后续报价需经过甲方授权确认，且授权后成交价超过***万元/亩部分，乙方有权从应付甲方的任何一笔股权交易价款中予以扣除。

计算方式：扣除金额=（实际成交价格/亩-***万/亩）×实际成交亩数。如乙方违反甲方授权竞买，超出****万/亩的部分由乙方承担，股权交易价款按*****万元计算。

上述条款所引用的合同与案例1为同类型，设定该交易对价调整机制的目的不难理解，即要按照开发商前期锁定的获取价格获取目标地块，超过部分由合作方所负担。

案例4：若目标公司竞得目标地块的挂牌成交计容楼面价低于4500元/平方米，甲方获得的政府返还款少于约定的部分由乙方补足。

若目标地块挂牌起始计容楼面价高于4500元/平方米且低于6500元/平方米，甲方及乙方按如下方式承担超出计容楼面价4500元/平方米的土地出让金及税费：

目标地块挂牌之日销售备案均价超出签订本协议之日的销售备案均价的差额（以下简称售价差额，销售备案均价以**市范围内距离目标地块最近的3个住宅项目在政府备案的毛坯住宅销售加权平均均价为准）与目标地块挂牌起始计容楼面价超出4500元/平方米的差额（以下简称地价差额）相比较，如售价差额大于或等于地价差额，则超出计容楼面价4500元/平方米的土地出让金及目标公司办理国有土地使用权证缴纳的契税由乙方承担，其他政府应收取的税费均由甲方承担。乙方有权在甲方可获得的政府返还款中扣减甲方应承担的费用，剩余的政府返还款全部归乙方所有。若甲方可获得的政府返还款不足以扣除甲方应承担的费用的，甲方应将差额部分在乙方发出书面支付通知后的3个工作日内支付给乙方。

除上述约定的条件外，超出计容楼面价4500元/平方米的部分土地出让金及政府收取的目标地块的所有税费均由甲方承担，甲方确认，乙方有权在甲方可获得的政府返还款中扣减甲方承担的费用，剩余的政府返还款归乙方所有。若甲方可获得的政府返还款不足以扣除甲方应承担的费用的，甲方应将差额部分在乙方发出书面支付通知后的3个工作日内支付给乙方。

若挂牌起始计容楼面价超出6500元/平方米，则乙方有权选择竞买或者放弃竞买，甲方及乙方按照如下方式承担超出计容楼面价4500元/平方米的土地出让金及税费： 

若乙方选择竞买目标地块，并且约定的售价差额大于或等于地价差额的条件成就，则超出计容楼面价6500元/平方米的土地出让金由甲方及乙方按照50%:50%的比例承担，目标公司办理国有土地使用权证缴纳的契税由乙方承担，其他政府应收取的税费（含村里需缴纳的税费）均由甲方承担。超出计容楼面价4500元/平方米至6500元/平方米以内的土地出让金及政府收取的税费按照上述约定执行。

若乙方选择竞买目标地块，而约定的售价差额大于或等于地价差额的条件并未成就，则超出计容楼面价4500元/平方米的土地出让金及政府收取的税费……

上述案例为村企合作勾地的项目，从篇幅和架构上可以看出，交易对价调整机制较为复杂，但透过外表看本质，实质上还是以挂牌的价格或竞得的价格（分不同区间）对交易对价进行调整，以补偿乙方（开发商）的损失。

对于律师而言，设定与完善交易对价的调整机制有赖于房地产业务部门的支持与配合，只有在交易架构搭建过程中，充分预判到后续会出现的问题情况，才可以有的放矢的去设定调整机制。后续笔者从其他方面对交易对价调整机制再做以浅析，欢迎指正。