金诺法谈｜定制建设模式浅要分析

指不动产建筑使用需求方（简称“需求方”），根据自身经营需要提出设计要求和建造标准，与受托建设方（简称“建设方”）签订《委托定制建设合同》（简称“定制合同”），由建设方在指定区域建设或改造符合要求的工业厂房、办公楼宇、仓储设施等不动产，并在竣工后需求方以长期租赁、先租后买或直接购买等方式取得不动产使用权或所有权的模式。

定制建设模式往往从土地选址即开始介入，随后根据双方所签订《定制合同》整个合同履行过程往往伴随着土地取得、工程建设、竣工交付使用、产权变更登记等一系列环节，在这诸多环节中存在多方主体并形成了多个法律关系：

（一）需求方与建设方之间往往存在多重法律关系，包括但不限于委托建设关系、租赁关系、买卖关系等。

需求方与建设方之间基于《定制合同》的约定，往往由需求方给出包括土地区位、建筑设计要求、成本上限控制等要求，委托建设方基于此取得土地、申报项目立项、组织建设并最终形成满足需求方要求及合同约定条件的不动产，随后根据使用方式不同或由需求方与建设方达成租赁意向支付租金，或由需求方直接购买支付购房款项。因此，需求方与建设方之间往往在定制建设模式中同时存在委托建设关系、租赁关系或买卖关系。

但该委托建设又不同于一般的项目代建，在传统代建模式中，代建方仅收取代建管理费用承担代建管理义务，对于代建项目本身并不享有所有权；而委托代建模式中，建设方在双方最终达成购买意向并转移登记前，实质上是对所建设项目享有完整的所有权的。

（二）建设方与政府之间存在土地使用权出让合同关系、建设项目行政管理关系。

基于定制的需要，一方面建设方可以自有土地用于建设需求方定制的不动产；但限于前期建设方自有取得土地时各项土地指标均已确定，再行修改规划指标往往需经历复杂程序，故另一方面建设方也会基于需求方的具体要求，通过广泛寻找符合要求的土地而参与土地竞拍。此时，建设方在实施定制建设时必然与政府之间就土地使用权的取得形成了土地使用权出让合同关系，同时建设方作为项目建设主体自然与政府相关部门形成了建设领域行政管理关系。需求方由于并不直接参与项目建设，故上述两种关系与需求方无关。

（三）建设方与施工单位、设计单位、监理单位等：施工总承包合同关系、工程总承包合同关系、设计合同关系、监理合同关系等。

如上所述，土地取得后基于定制合同的要求，建设方即随即展开项目的整体建设，并作为项目发包主体通过公开招标或直接发包等方式，与工程建设相关的施工单位、设计单位、监理单位等主体相应签订施工合同、设计合同、监理合同等。实务中，在需求方与建设方达成的《定制合同》中，为保证所建设不动产符合需求方要求，有的会约定由需求方提供设计图纸；，或由需求方与建设方共同确定施工单位、设计单位，或由需求方但此时基于项目本身性质，由于需求方并非项目建设单位，仍是以建设方作为发包主体与施工单位、监理单位等签署合同，形成施工合同法律关系、监理合同法律关系等具体合同法律关系。

综上，定制开发模式下围绕定制项目的展开，必将涉及众多法律关系的形成，而需求方虽提出主要需求并最终支出定制开发的成本，但各参与主体形成的各个法律关系仍是以建设方为中心，建设方势必需承担更多的合同义务和法律风险。

（一）对需求方而言

1. 有利于满足经营生产对不动产建筑的特殊需求

定制建设模式的突出特点就是基于需求而进行不动产的建设，不动产从设计之初即充分考虑需求方生产经营对不动产建筑的特殊需求，例如需求方可能在前期就提出不动产的具体用途以及为满足该用途在场地、空间、布局等方面的特殊要求，也避免了已建成不动产缺乏适用性的问题。

2. 通过租赁或先租后买以及费用支付方式的合理安排有效降低前期一次性成本性支出

定制开发模式中，定制方并非购买已建成不动产，而是可以同定制方合理控制建设成本，并在前期洽谈阶段即对成本计算、费用支出进行控制，并在支付款项时可以灵活选择单纯租赁、先租后买或直接购买等方式合理控制单纯购买的一次性成本支出。

3. 有效降低需求方在取得土地使用权、工程建设过程中因不熟悉该领域的额外损耗

事实上，土地取得及项目建设是一个庞大而复杂的系统性工作，需求方如自行拿地建设势必将介入一个非其擅长的领域，如此将造成不必要的管理成本和额外损耗。另外，一般而言定制开发模式中的需求方都是生产经营性企业，其并非专门的房地产开发企业或施工建设单位，如自身直接介入土地取得及工程建设等工作，也势必需要增加与主营业务无关的部门，即使采用代建项目也会因专业不足而产生额外成本。

4. 有利于独自取得或依托建设方享受的政策、税收优惠支持

目前各地均存在多少不一的优惠性招商引资政策，尤其是对于符合当地产业引导的鼓励、支持性产业更可能获得较好的政策扶持和税收、财政优惠。通过定制开发模式，一方面需求方可选择具有良好政策扶持的地区进行定制开发，另一方面需求方也可与享有当地优惠政策扶持的建设方通过合同约定享受建设方可获得的政策优惠。

（二）对建设方而言

1. 如已取得土地使用权，通过需求锁定，有利于先行衔接建设后建筑的使用和处置

如建设方已先行取得土地使用权，此时建设方面临着即使没有需求方的出现，为避免因土地闲置而可能存在的被收回的风险，建设方也需要根据规划方案自行建设，但此种建设又不可避免的面临建成后资源浪费的风险。而通过定制开发模式，需求方对项目建设先期锁定了使用需求，有利于先行衔接建成后建筑的使用。

2. 避免无效建设和建设后不动产房屋空置

定制开发模式首先避免了建设方前期投入巨大而无法转化为市场的难题，通过定制开发合同首先锁定了建成后不动产的使用或购买单位，使得前期支出成本在可预见的未来进行有效回收，同时保证了所建设不动产的后续使用和处置利于资产的整体盘活，避免了建成后长期空置的风险。

3. 有利于降低前期建设中的资金压力

如前所述，需求方为达成其定制开发的目的，往往在定制建设合同中会约定支付一部分预付款或前期费用的内容，此时对于建设方而言势必比自行建设承担全部建设资金的方式要更易于降低建设资金压力，同时也可有效分散融资风险。

4. 有利于招商引资形成规模化、产业化、集约化

目前在全国的各类开发区、产业园区、功能区建设中，往往都提出了一些明确的招商引资扶持或鼓励性产业，通过定制开发模式，有利于在定制开发项目周边有规模有计划的形成多个具有产业互补性、产业规模化、集约化的产业集群。同时此类相同产业的企业需求往往也具有可借鉴性，在某一定制建设模式完成后有利于相同需求下的建设复制，降低各项成本。

通过对实务中定制开发模式的梳理，律师认为定制建设模式主要包括以下环节：

1.需求方提出定制需求，包括定制建设的不动产所在土地位置、不动产建设要求、建造标准、建设周期、成本上限、使用方式（租赁、购买）。

2.建设方核算定制成本，包括但不限于土地使用权取得成本、工程建设成本、维护养护成本、相关税费、融资成本。

3.双方签订定制合同。

4.建设方进行土地取得，不动产建设、验收、交付。

5.需求方通过租赁或直接购买方式办理不动产移交、投入生产经营使用。

6.租赁期限届满，不动产返还或通过买卖进行产权转移。