新冠疫情下商业地产租赁中不可抗力和情势变更原则的适用研究

摘    要：自2020年1月起，新型冠状病毒感染的肺炎疫情（以下简称为“新冠疫情”）在全国蔓延。2020年1月21日，国家卫生健康委员会发布第1号文件决定将新型冠状病毒感染的肺炎纳入法定传染病乙类管理，采取甲类传染病的预防、控制措施。随后，各地方政府针对新冠疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，采取了减少外出、避免人群聚集、暂停部分商业服务，甚至“封城”等防控防疫措施。上述防控措施对疫情控制具有重要现实意义，但也势必对部分民商事合同的履行产生影响。其中，疫情期间商业租赁合同的履行是问题较为突出的一类。当事人是否可适用不可抗力制度或情势变更制度主张免除或减少租金、解除租赁合同、减免疫情期间租赁物相关的费用支付等问题将会成为有关群体关注的热点问题。对于上述问题的研判，一要紧密结合法律的规定，对于问题所涉的各法律要件准确定性；另一方面则要结合新冠疫情下的实际情况，根据租赁物业是否在疫情的重灾区、当地政府的行政命令对租赁合同履行的影响程度、商铺所属业态、承租人是否属于劳动密集型企业、租赁合同剩余期限等综合因素进行个案判断。

一、不可抗力和情势变更原则的法律溯源

根据《中华人民共和国民法总则》第180条、《中华人民共和国合同法》（以下简称为“《合同法》”）第117条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。根据不可抗力的影响程度，合同责任得以部分或者全部免除。即，由于发生了不能预见、不能避免、不能克服且不能归责于合同当事人的客观情况导致合同不能履行的，其法律后果为部分或者全部免除合同当事人的责任。

对于情势变更，《合同法》并未直接作出规定。出于应对金融危机的需要，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条首次规定了情势变更制度。随后最高人民法院又在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中详细规定了适用情势变更制度应当注意和审查的原则。根据上述司法解释和最高人民法院的指导意见，“情势变更”指合同依法有效成立后，因客观情况发生重大变化，该重大变化导致双方交易基础的丧失，若继续履行合同对一方当事人明显显失公平或者不能实现合同目，当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同。

二、不可抗力与情势变更的主要区别

通过对比不可抗力与情势变更的相关法律规定以及对司法审判实务中的适用原则不难发现，不可抗力与情势变更的主要区别在于：（1）不可抗力事件需要导致合同目的落空，不能全部或部分继续履行时，才能整体或部分的解除合同；而情势变更则除了合同目的落空还包含了继续履行合同将导致显示公平这一法律后果，在判断不同法律后果后决定是变更合同还是解除合同。（2）不可抗力既是合同解除的事由同时也是合同当事人免责的事由；而情势变更则是合同变更或解除的事由。（3）不可抗力事件发生后可直接通过意思通知的方式解除合同；而情势变更的情形下则需要通过向人民法院或仲裁机关提出诉求的方式来变更或解除合同。

三、新冠疫情是否构成不可抗力

新冠疫情作为重大突发公共卫生事件，引发的法律问题在司法审判实践中鲜有参考案例。参考2003年国内爆发非典疫情的情况下最高人民法院发出的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法【2003】72号，已失效，以下简称为“《关于非典期间做好相关工作的通知》”）第3条第3款规定，非典疫情本身是不可预见、不可避免的，且在当时的医疗水平下不可克服，应构成不可抗力。但是当事人是否可以引用不可抗力规定主张解除合同或者免除违约责任，则要看非典疫情是否直接导致合同不能履行或合同当事人受非典疫情影响而根本不能履行合同。为应对本次新冠疫情，政府所采取暂停部分商业服务企业经营等防疫措施，如致使商业租赁合同目的落空而无法继续履行合同的，此种情形满足了不可抗力不可预见、不能避免、不能克服的法定要件，在争议发生时当事人可以考虑以不可抗力为由主张解除合同和减免租金。但参考非典期间案列，在突发疫情的特殊时期，房屋租赁合同的出租人和承租人皆受影响，均有损失，人民法院或仲裁机构对于不可抗力条款的适用也将极为谨慎。对于政府明令暂停营业的商户，若疫情很快得到有效控制，政府取消禁令，那么新冠疫情导致的合同不能履行尚不足以致使合同目的不能实现，根据公平原则，承租人可向出租人主张全部或部分减免强制停止营业期间的租金，但对于解除租赁合同的主张则较难获得支持；若政府无法在短期内取消禁令，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，承租人则有权依据不可抗力主张解除合同、免除或部分免除不可抗力期间的租金。

四、新冠疫情是否构成情势变更

参考《关于非典期间做好相关工作的通知》第3条第3款规定，并非所有已形成的法律关系之于非典疫情必然适用不可抗力制度，对于尚未达到合同目的落空或合同不能继续履行的合同关系，可转移适用情势变更制度。对于增加管控措施但不被限制经营业态的承租人，如尚未达到合同目的不能实现、合同不能继续履行的程度，将新冠疫情构成该租赁合同关系不可抗力的主张则难以得到认可。但当新冠疫情的发生给当事人继续履行合同造成超出市场风险的经济损失或其他显示公平的状态时，当事人可以考虑依据情势变更原则主张变更合同或解除合同。对于损失承担方面，基于情势变更的本因在于权利义务的衡平，承租人并非完全免责。例如酒店、商铺等经营业态，因政府采取阻断交通、居家隔离、减少外出、避免人群聚集等防控防疫措施，导致客流量锐减，营业额降低，在此情况下，如果继续按照租赁合同约定的计租标准要求承租人支付租金将显失公平，商户可依据情势变更原则向业主主张变更合同减免部分租金。至于减免租金比例，参考因非典疫情产生的租赁合同纠纷案例，司法实践中并无统一的尺度，需要根据个案情况，综合考虑疫情对承租人经营的持续影响程度、当地政府是否要求停业、疫情持续的时间等因素综合判定。从公平的角度出发，不应由其中的一方承受全部相关损失，而由双方共同或按照合理的比例分担损失为宜。

 五、非经政府明令停止经营或受新冠疫情影响较小的商业租赁合同，不应适用不可抗力或情势变更原则进行处理

在新冠疫情期间，由于疫情影响，部分零售、餐饮服务行业经营停止或经营受阻，从而导致诸如超市卖场、食品生产等经营业态由于供给减少、需求增加反而经营收入有所增长。对于此类租户，其租赁合同的目的不受影响，故此疫情影响对于该租赁关系构成不可抗力或情势变更的主张将很难获得法院或仲裁机构的支持。此外，针对商贸企业等现代服务业企业所承租的办公楼宇类物业，如在使用物业时并未受到较大限制，选择通过远程办公等方式减少疫情对合同履行的影响，此时一般不能构成《合同法》规定的的合同目的不能实现的法定情形。

写在最后：虽然我们通过上述诸多文字就本次新冠疫情商业租赁造成的各种影响及可能适用的不可抗力和情势变更原则进行了各种分析，但面对千差万别的商业实践以及因疫情可能造成的各行业巨大变化而言，现阶段的研究仍只是力图为不确定状态下满足有关群体的现阶段法律需求。同时必须指出的是在随后的抗击疫情过程中随着国家政策、司法裁判意见的逐步出台，本文的观点将随之逐步调整及完善。

最后也建议在疫情肆虐的当下，各方利益相关的主体能够互惠互谅，通过协商的方式达到共赢的目的。

金诺律师事务所-房地产与建设工程业务部

2020年2月5日