各地法院关于审理涉新冠肺炎疫情商品房买卖合同纠纷案件 相关问题的观点综述

一、新冠肺炎疫情是否属于不可抗力？

各地法院均认为，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。

1、湖北省高级人民法院观点：属于不可抗力。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款均规定“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”为防控新型冠状病毒肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。

2、湖南省高级人民法院观点：全国人大法工委已经明确，对于因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款。但当事人迟延履行在先，不可抗力发生在后的除外。

3、内蒙古自治区高级人民法院观点：新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于民法总则第一百八十条第二款规定的不可抗力。自然人、法人、其他组织认为因疫情防控影响其民事权利和诉讼权利的，可以不可抗力为由提出请求或抗辩，由人民法院依法审查。

二、人民法院将新型冠状病毒肺炎疫情认定为不可抗力，需要计算不可抗力起止时间的，具体应如何确定？

各地法院普遍认为，不可抗力的起止时间一般可以依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。

1、湖北省高级人民法院观点：应当根据具体案件中新型冠状病毒肺炎疫情对合同履行或行使权利的实际影响来确定。一般可以依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。当事人住所地或合同履行地省级人民政府未启动重大突发公共卫生事件响应的，可依据湖北省人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。

2、湖南省高级人民法院观点：根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定起止时间。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。

3、广西壮族自治区高级人民法院观点：关于不可抗力起止时间的认定。依据当事人住所地或者合同履行地省级人民政府启动和终止疫情重大突发公共卫生事件响应的时间确定。

三、适用不可抗力规定部分或者全部免除合同责任应注意哪些问题？

各地法院均认为，在适用不可抗力免除或减轻当事人责任时，由主张遭受不可抗力的当事人举证。应注意审查新冠肺炎疫情与违约行为和违约损害之间的因果关系，不同性质、不同背景的合同受疫情及防控措施的影响程度是不同的，应当根据疫情影响的范围和程度，依法全部或者部分免除责任。

1、湖北省高级人民法院观点：债务人以新型冠状病毒肺炎疫情为由主张部分或者全部免除合同责任的，根据谁主张、谁举证的原则，应当由其举证。全省各级法院应当重点审查新型冠状病毒肺炎疫情与违约行为和违约损害之间的因果关系。审理时，应当查清以下事实:首先，《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》等相关法律的规定以及当事人住所地或合同履行地人民政府具体出台的疫情应对措施；其次，合同约定的履行方式及违约行为的具体表现形式；最后，违约损害的大小或者数额。在此基础上查清三者间的因果关系，即三者间事实上或法律上的联系以及联系的程度和范围。如果新型冠状病毒肺炎疫情系债务人违约损害全部原因的，则应支持债务人的主张，判决驳回债权人的诉讼请求。如果新型冠状病毒肺炎疫情系债务人违约行为的部分原因，即新型冠状病毒肺炎疫情与债务人的原因共同构成违约损害发生的原因，则应依据“原因与责任相比例”的原则，判决债务人承担相应部分的责任。

2、安徽省高级人民法院观点：《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。涉疫情房地产纠纷案件，人民法院应当准确判断疫情及防控措施对合同履行的影响。不同性质、不同背景的建筑房地产合同受疫情及防控措施的影响程度是不同的，应当根据疫情影响的范围和程度，依法全部或者部分免除责任。有的合同能够继续履行但不能按时履行，当事人可以相应延长履行期限；有的合同部分不能履行，当事人可以根据具体情况请求部分解除、部分履行合同；有的合同完全不能履行或者因疫情导致合同目的不能实现，当事人可以依据《合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”规定解除合同。疫情不影响合同目的实现，当事人不得以不可抗力或情势变更为由解除合同。疫情与不履行、不完全履行合同之间无法律上因果关系，不履行、不完全履行义务的当事人应承担违约责任。要防范当事人以疫情为由，以不可抗力为名逃避合同义务。

3、陕西省高级人民法院观点：依法认定不可抗力。对于因疫情或疫情防控引发的民事纠纷，根据当事人的主张和提交的有关证据，依法运用举证证明规则，对疫情或疫情防控是否构成不可抗力以及不可抗力的影响程度作出准确认定。对于致使合同目的不能实现，当事人提出解除合同请求的，应依法予以审查。对于产生的实际损失，当事人有约定的，按照约定处理，没有约定的，依法按照公平原则由双方合理分担。

4、广西壮族自治区高级人民法院观点：关于不可抗力责任免除范围。不可抗力作为免责事由，仅在不可抗力影响所及的范围内不发生责任，在此范围内可以认定为完全免责；如果不可抗力与债务人的原因共同构成损害发生的原因，则应根据原因力大小，判令债务人承担相应部分的责任。

四、适用情势变更规定变更或解除合同应注意哪些问题？

部分法院认为，因新冠肺炎疫情属于不可抗力，故原则上不再适用情势变更原则，但可类推适用相关规定，并根据公平原则结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。部分法院认为，应严格区分不可抗力和情势变更的使用条件，情势变更是合同效力的例外。此外，确需在个案中适用的，应当由案件所属高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。

1、湖北省高级人民法院观点：当事人以发生新型冠状病毒肺炎疫情为主要或部分理由诉请解除合同的应当先行进行调解，调解不成的，可以类推适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，对合同予以变更。因为新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，不属于该条适用的范围，但与该条规定的情形类似，故可以类推适用该条规定。全省各级法院应当重点审查继续履行合同是否导致对一方当事人明显不公平，在此基础上根据公平原则，结合案件的实际情况确定如何变更。

2、内蒙古自治区高级人民法院观点：准确区分不可抗力与情势变更法律规定的适用条件。情势变更是指合同成立以后客观情况发生了重大变化，继续履行将明显不公平或者不能实现合同目的。因疫情构成不可抗力的，原则上不再适用情势变更原则。

3、浙江省高级人民法院观点：由于疫情原因，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》等规定对相关情形进行认定。

4、安徽省高级人民法院观点：人民法院适用情势变更，应当充分注意平衡各方当事人利益，公平合理调整各方利益关系。诉讼过程中，应当鼓励、引导当事人在平等自愿、公平合理的基础上以变更履行方式、调整履行时间、减免违约责任等方式维持合同关系、继续完成交易。情势变更是合同效力的例外，系基于诚实信用和公平原则，对合同风险重新进行合理分配，确需在个案中适用情势变更的，应当按照《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条规定报安徽省高级人民法院审核，必要时还应报请最高人民法院审核。

五、当事人签订《认购协议》后，没有按照协议约定的时间签订《商品房买卖合同》，能否适用《认购协议》中的“定金罚则”？

各地法院普遍认为，因新冠肺炎疫情影响，没有按照《认购协议》约定的时间签订《商品房买卖合同》，属于“不可归责于当事人双方的事由”，一般不适用《认购协议》定金罚则，出卖人应将定金返还买受人。当事人请求顺延期限签订《商品房买卖合同》的，人民法院可视具体情况予以支持。

1、安徽省高级人民法院观点：签订《认购协议》后，当事人因疫情未能按照约定期限签订《商品房买卖合同》的，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“不可归责于当事人双方的事由”，一般不适用《认购协议》定金罚则；当事人请求顺延期限签订《商品房买卖合同》的，人民法院可以根据案件具体情况予以支持。

2、湖南省高级人民法院观点：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因受疫情影响，造成买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

六、当事人以疫情形势、疫情防控为请求解除《商品房买卖合同》，如何认定？

各地法院均认为，应鼓励交易，谨慎处理合同解除问题，根据不同情况做出合理裁判。对于不能按约定时间履行或者不能完全履行合同义务的，可以根据当事人的请求变更合同为；对于全部不能履行的合同或者通过变更合同不能实现合同目的，可以根据当事人要求解除合同。

1、南京市中级人民法院观点：当事人以疫情形势、疫情防控为由认为房屋买卖、房屋租赁、建设工程合同等不能履行，请求解除合同的，应当审查疫情形势、疫情防控措施对合同实际履行的影响程度，并综合考虑合同的性质、期限、当事人是否存在迟延履行情况、当事人的主观状态、是否尽到通知义务、继续履行合同是否显失公平、是否会扩大损失等因素，合理认定是否应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条，或者最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定。如适用情势变更相关规定的，应当严格履行相关审核程序。

2、内蒙古自治区高级人民法院观点：以不可抗力为由主张解除合同的，经审查发现疫情虽然对合同履行造成影响，但合同目的仍能实现，应当积极组织双方当事人协商变更合同履行内容，慎重处理解除合同的诉讼请求。

3、湖南省高级人民法院观点：因受疫情影响，造成标的物不能交付或者不符合约定的交付条件，当事人一方请求解除合同的，人民法院可以支持。

七、商品房交付时间因新冠肺炎疫情影响延后的，开发商能否就迟延交付期间免责？

各地法院普遍认为，应审查疫情防控措施对延期交付房屋的影响程度与因果关系。因疫情防控需要，造成建设工程项目停工或者不能按期开工，因工程延期交工造成商品房交付时间延后的，开发商就该期间可免责，但在疫情发生前已经迟延的除外。

1、内蒙古自治区高级人民法院观点：因疫情防控需要，造成建设工程项目停工或者不能按期开工的，属顺延工期合法事由。因工程延期交工造成商品房交付时间延后的，商品房交付时间和办证时间亦可相应顺延。

2、南京市中级人民法院观点：合理认定商品房延期交付违约责任。商品房买卖合同纠纷中，开发商延期交付房屋，并以疫情防控为由抗辩的，人民法院应审查疫情防控措施对延期交付房屋的影响程度与因果关系，并据此判断是否适用上述不可抗力的相关法律规定，部分或全部免除开发商的违约责任。

3、安徽省高级人民法院观点：因疫情导致逾期交付房屋，实质上是因不可抗力导致逾期交付房屋，当事人请求免除或者减轻相应责任的，应予支持。

4、四川省高级人民法院观点：对于买卖、建设工程施工等领域发生的合同纠纷，确因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施导致合同不能履行或者不能及时履行，或者因疫情影响致使合同当事人不能履行或者不能及时履行的，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定，妥善处理当事人减免违约责任的主张。

5、贵州省高级人民法院观点：对于当事人在疫情发生前已经迟延履行，仍以疫情影响构成不可抗力为由主张免除责任的，人民法院不予支持。但疫情发生后，因交通管制、人员管制、未能如期复工等客观原因导致迟延履行的，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，减轻或免除违约方的责任。

八、商品房交付因不可抗力导致延期，开发商是否应向购房人履行必要的通知义务？

各地法院普遍认为，开发商以不可抗力为由主张部分或者全部免除责任的，应提供证据证明其已尽到通知义务。部分法院认为，债务人因未履行及时通知义务，造成对方损失，相对方请求债务人承担损害赔偿责任的，债务人应承担相应损害赔偿责任。

1、南京市中级人民法院观点：综合考量疫情防控对当事人履行房屋买卖合同的影响。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、一百一十八条的规定，房屋买卖合同当事人确因疫情防控原因，未能按合同约定支付价款、办理贷款、申请过户、交付房屋的，在当事人尽到合理通知义务的情况下，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，当事人应当按合同约定继续履行。

2、重庆市高级人民法院观点：明确及时通知义务和防止损失扩大义务的认定。发生疫情导致债务人不能按约定履行合同义务时，债务人应基于诚实信用原则履行及时通知义务。债务人因未履行及时通知义务，造成对方损失，相对方请求债务人承担损害赔偿责任的，债务人应承担相应损害赔偿责任。债务人在履行及时通知义务的同时，应在合理期限内根据履行障碍具体情况，向相对方提供疫情构成不可抗力的相应证据。疫情发生后，债务人和债权人在疫情期间应基于诚实信用原则采取适当措施防止损失扩大。未履行该义务的，根据过错程度分担损失。

3、贵州省高级人民法院观点：当事人以不可抗力主张减轻或者免除合同责任的，应当提供证据证明已尽到通知义务。考虑到疫情防控期间出现的快递停运、人员无法外出等实际问题，在考量通知的真实性、及时性和有效性时，应当认可以短信、微信、电子邮件等现代化通讯手段形成的通知效力。

4、浙江省高级人民法院观点：当事人以不可抗力为由主张部分或者全部免除责任的，仍应提供证据证明其已尽到通知义务，以减轻可能给对方造成的损失。当事人违约后，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

九、购房人迟延支付房款的，能否以疫情或者疫情防控为由免除或者减轻责任？

各地法院普遍认为，金钱债务一般不得因不可抗力而免除给付义务。金钱给付义务，一般不因疫情免除或减轻责任，购房人主张因新冠肺炎疫情免除因迟延付款产生的利息及其他经济损失赔偿责任的，一般不予支持。

1、安徽省高级人民法院观点：随着网上银行以及支付宝、微信扫码等第三方支付方式的兴起，非接触式支付已经成为重要的支付方式。因此金钱给付义务，一般不因疫情免除或减轻责任。当然，也不能排除买受人特别是处于隔离期间的买受人无法通过网上银行或者第三方支付的方式支付购房款，这种确因疫情无法按照合同约定期限交付房款的，人民法院可以根据案件具体情况免除或减轻买受人的责任。

2、贵州省高级人民法院观点：金钱债务的迟延履行除对方当事人同意外，一般不得因不可抗力而免除责任。当事人主张因新冠肺炎疫情免除因迟延付款产生的利息及其他经济损失赔偿责任的，一般不予支持，但因新冠肺炎疫情确有可能影响企业资金链的，债务人可请求法院对违约金进行调减。

3、广西壮族自治区高级人民法院观点：关于不可抗力的适用范围。不可抗力作为免责事由，并不是所有的给付义务均能适用。对于金钱债务，一般不得因不可抗力而免除给付义务。

4、北京市第一中级人民法院观点：在房屋买卖合同纠纷中，对于出卖人因买受人迟延付款要求买受人承担违约责任的案型，应当区分看待疫情对买受人付款行为造成的影响。一是疫情通过影响买受人的付款方式导致付款迟延的，我们认为，原则上不应当免除买受人的迟延付款责任。随着科技的发展，支付方式日益丰富、便利，付款义务的履行并不需要双方当事人到场，故除非买受人受疫情影响入院治疗，否则即使被隔离，亦不妨碍其付款义务的履行，买受人主张受疫情影响要求免除迟延付款责任的，不应当予以支持。但双方当事人在合同中对付款方式有当面交接等特别约定的除外。二是疫情通过影响买受人的付款能力导致付款迟延的，我们认为，一般也不应当作为免责的事由。首先，因疫情影响支付能力的情况纷繁复杂，如因疫情导致银行放款迟延、因疫情导致经营不善收入不足、甚至可能是买受人的债务人因疫情导致履行迟延等，上述情形虽然可能影响买受人的经济能力，但与买受人迟延付款之间并不存在直接的因果关系；其次，付款系买受人的主要合同义务，当买受人原定的款项来源受阻时，有义务提前通过其他方式筹得款项；再次，可能影响买受人支付能力的情形复杂，出卖人在签订合同时无义务亦无能力考察买受人的支付能力及款项来源，要求出卖人承担买受人支付能力不足的风险有失公平。

对于因无法办理网签、贷款等手续，一方要求另一方承担迟延履行的违约责任的案型，另一方依据不可抗力主张免责的，应当予以支持。因为网签、贷款、产权转移登记、交付房屋等手续的办理需要双方当事人到场，故如当事人因受疫情影响无法及时到场办理上述手续，有权要求免除迟延履行的违约责任。目前北京市亦发布公积金贷款政策允许针对缴存职工个人的延后放款。但需注意的是，第一，当事人应属于客观上无法到场。如被要求隔离或处在交通管制区域无法返回合同履行地，因而无法按期履行合同的，才能够主张免除违约责任；如仅因担心被传染而拒绝到场履行合同义务，则不能免除其迟延履行的违约责任。第二，双方之后有继续履行合同的义务。在相关影响因素消除后的合理期间内，办理手续的客观条件恢复，则双方当事人均有义务继续履行合同，否则亦应当依据合同约定及法律规定承担违约责任。

十、因疫情导致逾期办理产权转移登记，开发商能否请求免除或减轻相应责任？

各地法院普遍认为，因疫情逾期办理产权转移登记，属于非开发商的原因导致，开发商请求免除或减轻相应责任的，一般应予支持。

1、安徽省高级人民法院观点：就逾期办理产权转移登记问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了由于出卖人的原因导致逾期办证应承担责任的情形。从“反面解释”的角度出发，非出卖人的原因（比不可抗力的概念宽泛）导致逾期办证的，出卖人不应承担责任。因此，因疫情逾期办理产权转移登记，出卖人请求免除或减轻相应责任的，一般应予支持。

2、内蒙古自治区高级人民法院观点：因疫情防控需要，造成建设工程项目停工或者不能按期开工的，属顺延工期合法事由。因工程延期交工造成商品房交付时间延后的，商品房交付时间和办证时间亦可相应顺延。

十一、疫情发生后签订《认购协议》或《商品房买卖合同》产生纠纷的，能否适用不可抗力或情势变更？

各地法院均认为，疫情发生后签订合同，可以推定当事人在缔约时，对疫情这一特定事件及其变化和后果已有预判，在防控措施没有发生实质性变化的情况下，故原则上对当事人提出的不可抗力或情势变更主张有违民法中的诚实信用原则，一般不应得到支持。

1、内蒙古自治区高级人民法院观点：疫情发生后签订合同产生纠纷的，因合同双方当事人对疫情以及合同履行面临的环境应当能够预见，产生的损失应属于商业风险，主张适用不可抗力条款的，一般应不予以支持。

2、贵州省高级人民法院观点：对于本次疫情发生后订立的合同，可以推定当事人在缔约时，对疫情这一特定事件及其变化和后果已有预判，故原则上对当事人提出的不可抗力或情势变更主张不予支持。

3、安徽省高级人民法院观点：疫情防控期间签订合同，当事人实际上已经知道或者应当知道发生了疫情以及政府、主管部门采取了防控措施，在防控措施没有发生实质性变化的情况下，当事人以疫情防控为由主张免除或者减轻责任的，有违民法中的诚实信用原则，一般不应得到支持。